項目背景
通過幾個月的資料搜尋，問卷調查和市場方面的調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身的積累經驗和所學知識，以及對該項目的了解，為日后項目推廣提供客觀的依據，從而我們做出了這份方案。
這份項目策劃方案包括市場分析、市場定位、銷售策略的建議、宣傳策略和結束語五哥方面組成，我們從整體到局部再到各層次方面的戲細分，全面的闡述了方案的整體思路，我們同時做到了言簡意賅，簡介明了，讓客戶在很多的時間內更加具體全面的了解我們的房產項目。在合市場分析區域分析的同時我們緊密的與客戶相聯系起來，分析周圍以及本市的競爭對手以及相應的配套設施和建筑風格，更加明確我們的項目優越性。在隨后的推廣銷售中我們將采用先進的推廣媒體，人格化、自然化的宣傳理念，更加生動明確的闡明我們的建筑理念、建筑風格和建筑品味。只要我們建設的產品是市場需要的產品，我們的推廣手段和方法符合本區、本市以及周邊市區的消費者的消費心理，我們的項目策劃銷售工作完全能夠達到預期設想的狀態。
項目思路
項目市場定位
1、市場地位
本案的均價在9300元/平方米，整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高層，社會層次較廣，隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為我市中高檔樓盤的聚集之地，這也將打破原有的區域內消費群體和范圍，成為跨區域消費的一塊熱土。
2、項目形象定位
戶數：總共1865戶
建筑由18層，23--24層，30--34層組合而成
機動停車位：1367個
非機動停車位：6001個
戶型面積在90--150平方米
戶型：
4室2廳2衛1廚
3室2廳1衛1廚
3室2廳2衛1廚
2室2廳1衛1廚
建筑面積：280000平方米
占地面積：88000平方米
項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場所認可，高層也占領一定的市場份額，地域限制日漸被打破，小區規劃區域合理，特色鮮明，并且小區品質不斷提升。
3、項目客戶定位
根據客源所處的區域，社會地位，購房意圖，購房時間等差別做如下分析，本地客源為本案客源的基礎，且為先期客源的主力，我們認為主要有以下類型：
公司職員工：這部分人有一定的經濟基礎，但不會太高，對居住要求較低，對工程質量，價格比較在意。這部分人數眾多，是比較大的一個銷售人群；
私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定。有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重；
政府官員：此類人物具有較高的社會地位，穩定的收入，大多已有單位分配或者自己購買的住房，但希望一個更為私密、高檔的生活空間，此類人群對檔次、安全、私密及小區的規劃、配套有較高的要求；
中青年人：此部分人因結婚等原因，需要房子，但收入較低，無太多存款。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
4、目標客戶
① 新婚夫婦，單身一族，老婆夫婦等；
② 經濟較好的企事業職工、私營企業職員、一般公務員、兩代同堂家庭；
③ 經濟收入超高階層，追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。
銷售策略建議
1、市場氣氛培養
市場氛圍需要全方位的營造，采用相應的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達到預期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：
（一）視覺體系
意象表現區：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞；
看板展示區：運用玻璃和數碼高精度輸出，在墻面布設；
各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協議，交款等，讓買家明確功能；
樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導客戶產生購買欲望；
（二）聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風格和特色的背景音樂。
（三）味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具；
（四）觸覺體系：營銷中心內各接觸物面圓潤光滑，手感溫潤，一塵不染；
（五）嗅覺體系：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時可以擺上干花，服務員使用統一品牌的香水，營造清雅氛圍；
綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業素質確信項目的整體素質，從而對本項目充分認可。
同時還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛。
2、促銷手段建議
① 本項目以報紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發樓書；
② 選擇訪問量大的正規門戶網站，比如搜房網，設立自己的宣傳網頁；
③ 成立本項目業主組織，定期舉辦業主聯誼會，以提升公司的服務質量，聯絡公司和業主之間的感情，提升公司的口碑，營造公司的市場品牌，并可以延伸開發相應的項目；
④ 成立客戶服務熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問，在公司現有的情況下力爭客源；
⑤ 參加房地產展銷會，向市場介紹本項目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可以在此間吸引客戶看房，購樓及下定購買；
⑥ 參加一些評比活動，取得一些評比證書；
⑦ 工地現場、售樓處及樣板房精心裝修，增強客戶的購買欲望及視覺效果；
⑧ 電臺廣播，隨時隨地，敏銳性強，可以起到強迫客戶接受廣告宣傳的效果；
⑨ 進行潛在客戶的開發，同時可以適當的提供額外優惠等。
3、付款方式建議
（1）一次性付款：選擇一次性付款，贈送家電一份，贈送車位一個，同時可以享受98折的驚人優惠政策；
（2）分期付款：首付達到45%以上的，免一年物業管理費；
（3）銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔保人。
宣傳策略
1、媒體選擇建議
我們力求以最低的投入，達到最佳的宣傳效果，引導市場消費為目的；在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合；針對不同的客戶類型、區別選擇不同的媒體組合。為了更好的發揮媒體的效率，使有限的廣告經費收到最大的經濟效益，應將不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選，組合，以期以長補短。根據各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項目的幾個媒體：
a. 戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區域宣傳，而且廣告效力持久；
b. DM:透過客戶資料，以郵寄、派發宣傳單等方式，向附近地區及相應的目標客戶進行推廣，同時可以電話訪問，并向每個客戶推介本項目的優點和更詳細的物業資料；
c. 網絡：網絡是現代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我們的網站主頁，進行樓盤宣傳和推廣；
d. 報刊和電視：報刊可以利用文字和圖片等更加詳細的介紹樓盤信息，讓讀者更加了解；電視是一個比較實效的信息傳播媒體，通過在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤，了解它的風格和特色。
綜合所述，建議本項目的媒介組合以戶外廣告、DM和人員推廣為主，輔之以報刊電視廣告和網絡廣告。
2、宣傳主題
湖水環繞，綠色生活商務享受。
選擇此樓盤，體驗新鮮人生！
陽光明媚的地方。
3、廣告創意及訴求
以周邊的環境為出發點，結合樓盤的整體風格和優點特色，突出個性化和人性化，使其推廣創意和理念更深入人心，抓住消費者的心理需求打造時尚、舒適有品位的高質量樓盤。
湖水環繞，綠色生活商務享受:三條動態人工湖，絕對的綠化率，讓你在喧囂的城市里享受到詩意般的生活，同時商務理念的高品質打造，更能讓你有高檔的享受，提高你的身份地位；
選擇此樓盤，體驗新鮮人生：優秀的設計，合理的人文搭配理念，優美的居住環境，是景與文的絕妙結合，讓居住其中的你體驗新鮮人生，提高人生的品味和精神的升華；
陽光明媚的地方：良好的地段選擇，最大限度的采光點，讓你體驗生活的同時感受陽光的味道。
4、廣告宣傳推廣策略
（1）預熱期
在預熱期，大量的作業是一些推廣前的準備工作，廣告運用為軟文和戶外媒體。人員推廣只是配合企業內部進行的認購工作。在這個期間，推出“選擇此樓盤，體驗新鮮人生！”的宣傳主題，讓大家開始了解本項目的整體品味。
（2）公開推廣期
進入公開推廣期，項目被正式推向市場，可以階段可以增加戶外廣告的投放，并開始運用DM、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場漸漸熱起來。這個階段可以推出“選擇此樓盤，體驗新鮮人生！”和“陽光明媚的地方”的宣傳主題，在讓客戶了解樓盤品味的同時，更多的了解樓盤的設計理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。
（3）強力出擊期
強力出擊期是項目推廣的核心階段，力求達到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運用所有的推廣方式，包括戶外廣告、人員推廣、DM、電話跟蹤等，配合銷售達到頂峰。這個階段，“選擇此樓盤，體驗新鮮人生！”、“陽光明媚的地方”、“湖水環繞，綠色生活商務享受”，三則推廣理念同時強勢推出，沖擊消費者的心理，讓其更加詳細全面了解樓盤的特色，促使其達到最終的購買欲。
（4）消化期
強力的出擊期過后的消化期，我們著重對前期客戶的消化吸收和一些事務性工作。此外，還應對此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個營銷周期的到來做準備。
5、媒體的組合策略
戶外廣告：投放3--5塊，投放時間在2011年1月至2012二月，打出“選擇此樓盤，體驗新鮮人生！”和“湖水環繞，綠色生活商務享受”的宣傳語；
報紙、電視：在《南通日報》、《南通房產》上面刊登軟文信息，同時在電視上做動態廣告，讓讀者及觀眾了解樓盤信息；
活動：展銷會，在現場展銷樓盤，同時安培人員推廣等；
網絡：設置專業網站，制作網頁廣告，人人們更加快速的了解，同時文字、圖片以及相應的特點結合介紹，讓人們在網上全面了解，刺激客戶的購買欲。
項目效果
經過這段時間的努力，從走訪，到確定項目，再到問卷、數據分析和現在策劃書的完成，我們力求能夠做到全面完善，做出一份符合本項目且結合市場情況和經濟發展狀況的策劃書，讓客戶更加全面、具體、詳細的來了解我們的項目，為以后項目的推廣銷售做出貢獻，從而達到預期或者意想不到的驚奇效果。
