公告顯示，3月份，招商蛇口實現簽約銷售面積38.71萬平方米，簽約銷售金額52.97億元，分別較重組前2015年招商地產同期增長29.68%、77.93%。

　　截至2016年一季度末，招商蛇口累計實現簽約銷售面積77.66萬平方米，簽約銷售金額132.02億元，較重組前2015年招商地產同期增長幅度則為31.72%、87.29%。

　　在此前發布的年報中，招商蛇口將2016年房地產銷售目標定為650億元，同比增長12.89%。據此計算，今年一季度該公司的銷售目標完成度為20.31%。而橫向對比來看，萬科、恒大、碧桂園等已披露業績的房企完成率在25%以上，最 高達32.8%。

　　招商蛇口董秘劉寧在接受觀點地產新媒體采訪時簡短地表示，公司“有貨就多賣”，下半年推貨量占比較多。至于650億元目標，她認為這是“客觀的目標”。
 

　　“轉型之年”推貨節奏

　　據觀點地產新媒體查詢，3月招商蛇口在深圳、佛山、杭州、南京、成都等一二線主要城市陸續有銷售舉措。其中成都招商中央華城3月底開盤，當天去化226套住宅、公寓產品，成交額約1.5億元；杭州招商學院北麓項目則在16天內銷售額逾2億元。

　　從區域貢獻看，深圳作為大本營，目前仍是招商蛇口最重要的布局城市。統計數據顯示，一季度招商蛇口旗下招商地產憑借海上世界雙璽、招商花園城、壹海城（與萬科合作項目）三大項目，錄得成交金額37.70億元，這個數字將近期內全國總銷售額三成。

　　除了深圳，南京也是招商蛇口期內重點布局的城市之一。此前南京招商地產一連公布招商1872、招商雍和府、招商蘭溪谷、世茂招商語山四個項目案名，年內還將展開八盤聯動。據披露，一季度南京區域為公司貢獻銷售額10億元。

　　值得一提的是，該公司內部人士透露，今年是南京招商地產“轉型之年”，將采用多盤聯動為策略，利用剛需做規模豪宅做影響力。“從2014-2018年，招商要用5年的時間，穩居南京房地產前三甲。”

　　正因如此，在3月18日南京的土拍現場，招商地產先后與融創、保利、K2和中垠過招，最后以總價48.2億元攬下鼓樓G01地塊，樓面價29899元/平方米刷新中海去年創下的地王紀錄。除此以外，該公司還拿下廣西南寧興寧區地塊，總價1.24億元，土地面積3.24萬平方米。

　　經歷2015年的重大重組后，新生的招商蛇口將主要業務歸類為社區運營、園區運營、郵輪運營三大板塊。其中，社區運營以房地產開發銷售業務為主，是招商蛇口目前的主要收入來源，去年占總營業收入492.22億元的85.18%（2014年占90.29%）。

　　但隨著房地產市場增長放緩，這一資金密集型行業的毛利率也有所下降。2015年招商蛇口社區運營的毛利率為23.57%，較上年跌4.02個百分點。相比之下，園區運營毛利率高達47.04%，較上年漲27.55個百分點。
 

　　股價估值有待提高

　　漲跌之間，招商蛇口對業務的發展中心也開始調整。劉寧曾對觀點地產新媒體稱，招商蛇口在實現整體上市后，將以園區開發業務為主，并且逐漸實現“去地產化”。

　　招商蛇口總經理許永軍也公開表示，未來三到五年內，傳統地產業務占公司的收入比重將降低至60%，園區運營則從目前的20%左右提升至30%-40%，郵輪產業由3%-5%提升至10%。

　　此外，該公司還透露，公司輕資產模型正在研發，在全國央企手里有接近一萬個園區，可以輸出品牌，做輕資產服務。

　　盡管資本故事豐富動人，但目前招商蛇口股價與管理層的理想值仍具有一段距離。截至4月8日，招商蛇口跌1.92%，收盤14.83元，較去年底上市縮水28.91%。

　　在回應投資者質疑時，許永軍也公開表示，招商蛇口目前的股價是被低估的。“當然原因是多方面的，既包括市場大勢的原因，也有目前前海談判尚未確定等因素的影響。”

　　數據顯示，招商蛇口在深圳前海、蛇口擁有500多萬平方米土地儲備。其中由于歷史遺留因素，該公司在前海的232萬平方米的土地所有權需要和政府進行談判。

　　據許永軍介紹，目前公司與政府的談判統一由招商局集團牽頭，未來232萬平方米土地的項目，將由招商蛇口與深圳市政府下屬平臺公司成立合資公司這些土地進行開發建設，招商蛇口擁有控股權和并表權，已經確定前海土地的總建筑體量是在500-550萬平方米。

　　上述問題的解決，將關乎招商蛇口的估值、股價表現乃至未來增長空間。有投資者粗略計算，招商蛇口在一二三線城市的項目，按照NAV估值（凈資產價值法）價值約2000億余元，對應股價估值25.3元/股，最 低估值也在17.71元/股左右。而目前招商蛇口股價不足15元，仍在低估值的下方。