2016年4月14日，成都 — 世界領(lǐng) 先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日在成都天府廣場SAC四川航空廣場舉辦媒體發(fā)布會，發(fā)布《2016年第一季度成都房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告。研究報告顯示，寫字樓整體需求小幅回升，新政加大租金補(bǔ)貼力度推動去化，但供過于求短時間內(nèi)仍難以扭轉(zhuǎn)，空置面積攀升，租金繼續(xù)下跌，“去庫存”成為2016年市場基調(diào)。零售物業(yè)市場核心商圈格局悄然轉(zhuǎn)變，奢侈品牌開始新一輪店鋪整合和資源轉(zhuǎn)移，紅星路—大慈寺板塊替代天府廣場—紅照壁板塊成為新焦點；百貨、超市及零售品牌退租潮持續(xù)發(fā)酵，“調(diào)”、“退”成為季度關(guān)鍵字。物流倉儲市場在城北區(qū)域逐步崛起，成都的消費(fèi)能力和物流節(jié)點城市地位吸引大型電商平臺持續(xù)在蓉擴(kuò)租，但受實體經(jīng)濟(jì)影響，第三方物流終端客戶及汽配企業(yè)需求減弱。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2016年第一季度

　　   優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：空置面積創(chuàng)歷史最 高，“去庫存”奠定市場基調(diào)

　　2016年第一季度，三個位于非核心商圈的寫字樓項目交付使用，共計為市場帶來17.5萬平方米的新增供應(yīng)。隨著2016新財年的到來，許多企業(yè)的辦公選址計劃得以在年初落實，租賃市場在節(jié)后小幅回暖，全市凈吸納量10.2萬平方米。本季以互聯(lián)網(wǎng)科技、專業(yè)服務(wù)、零售貿(mào)易企業(yè)為主的搬遷升級需求和以傳統(tǒng)、非傳統(tǒng)類金融企業(yè)為首的擴(kuò)張拓點需求成為市場去化的主要來源。其中南延線板塊憑借租金低廉的性價比優(yōu)勢、不斷提升的商業(yè)商務(wù)氛圍、日臻凸顯的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)以及高新區(qū)政府近期出臺的重磅樓宇激勵政策（即對在高新區(qū)新注冊并租用或購買高新區(qū)授牌培育的專業(yè)特色樓宇的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)，政府將給予其一定的房租、購房及裝修等補(bǔ)貼），持續(xù)吸引包括科技互聯(lián)網(wǎng)、新能源、醫(yī)療健康等在內(nèi)的眾多新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)在此落戶。此外傳統(tǒng)金融和規(guī)模大、信譽(yù)好的非傳統(tǒng)類金融企業(yè)在其平穩(wěn)擴(kuò)張的業(yè)務(wù)支撐下，新增辦公需求仍舊是推動中央商務(wù)區(qū)、東大街板塊寫字樓去化的重要來源。整體而言，新項目的入市帶動平均空置率環(huán)比微升0.4個百分點至38.1%，截至一季度末全市優(yōu)質(zhì)（含甲 級和乙級）寫字樓（以最終使用面積計）待去化庫存面積已接近260萬平方米。

　　在市場長期供過于求的嚴(yán)峻形勢下，寫字樓“去庫存”與穩(wěn)固現(xiàn)有租戶已成為業(yè)主方面臨的兩大挑戰(zhàn)。面對持續(xù)高企的空置面積，我們觀察到市場延續(xù)著“以價換量”的低租金策略，同期更多項目推出精裝樓層或定制裝修等特色服務(wù)以降低租戶在早期進(jìn)駐階段一次性的高成本投入，以迎合企業(yè)“低預(yù)算”、“嚴(yán)控制”的運(yùn)營新常態(tài)。此外，在全市創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱潮推動下，從青羊區(qū)的科技金融產(chǎn)業(yè)園項目到高新區(qū)的專業(yè)特色樓宇培育，再到眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公等形式的專業(yè)辦公服務(wù)運(yùn)營平臺入駐核心商圈寫字樓。一系列的成功案例讓此類新興辦公需求備受市場關(guān)注，同時大面積需求亦成為寫字樓去化利器。因此，對業(yè)主方而言，尋求與地方政府或第三方運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作引入孵化產(chǎn)業(yè)園也正日漸進(jìn)入業(yè)主視野。而在穩(wěn)固原有租戶方面，隨行就市的降低續(xù)租租金或為續(xù)租客戶提供免租期也日益普遍化。同時，我們還觀察到寫字樓LEED認(rèn)證帶來的效益越來越受到開發(fā)商的關(guān)注。根據(jù)美國綠色建筑委員會（USGBC）的最 新統(tǒng)計，四川已躋身2015年中國參與LEED綠色建筑評價系統(tǒng)的第四名省市，緊隨上海、廣東、北京三大省市之后。根據(jù)2016年3月31日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，已經(jīng)獲得LEED認(rèn)證的成都商業(yè)建筑項目達(dá)到26個，認(rèn)證中的項目高達(dá)42個，領(lǐng)跑西部城市。從第一季度租金表現(xiàn)來看，各主要商圈甲 級寫字樓租金依然延續(xù)去年跌勢，并迫使同區(qū)域一些硬件設(shè)施稍遜的乙級寫字樓項目隨之下調(diào)租金報價，至季末，市場平均租金按同樣本計環(huán)比繼續(xù)下滑3.0%，報每月每平方米74.3元。

　　未來六個月，約有48萬平方米的新項目將交付使用，其中逾八成的項目聚集于南延線板塊。市中心也不乏優(yōu)質(zhì)項目推出，第二季度初，SAC四川航空廣場將投入市場，作為中央商務(wù)區(qū)2016年推出的首 個甲 級寫字樓，SAC擁有天府廣場及鹽市口的雙重地理優(yōu)勢，極高的硬件標(biāo)準(zhǔn)及創(chuàng)新的運(yùn)作辦法將推動該商務(wù)區(qū)的寫字樓品質(zhì)進(jìn)一步提升。屆時，全市整體空置率預(yù)計將沖破40%，寫字樓“去庫存”也將成為市場長期關(guān)注的焦點。2016年，地方政府出臺新政調(diào)整寫字樓租賃稅費(fèi)政策，個人業(yè)主持有物業(yè)的租賃稅大幅調(diào)高至30%上下浮動區(qū)間。該新政無疑將進(jìn)一步壓縮散售寫字樓小業(yè)主的租金收益與投資回報，單一業(yè)權(quán)項目或?qū)闹惺芤妗膶懽謽卿N售角度分析，新政最終還可能對寫字樓個人投資需求產(chǎn)生一定的抑制作用。

　　世邦魏理仕華西區(qū)辦公樓服務(wù)部董事戴暉表示：“2016年第一季度成交量較去年同期有明顯上升，極個別項目同比甚至超過了30%，如百揚(yáng)大廈及位于新南天地商圈的凱德天府項目。在經(jīng)歷了2015年全年的市場疲軟期后，眾多的單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)寫字樓開啟更為激進(jìn)的租賃策略，如增加免租期，降低續(xù)租租金漲幅，提供更靈活的擴(kuò)租權(quán)等，在刺激成交量的同時，使得租賃市場日益成熟、專業(yè)。但在近40%空置率的大環(huán)境下，租金仍然承受著很大的下行壓力，預(yù)期未來相當(dāng)一段時間，仍然會持續(xù)此趨勢。”
 

　　   優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：“退”與“調(diào)”延續(xù)市場主線，核心商圈重塑商業(yè)格局

　　本季，成都零售物業(yè)市場無新項目開業(yè)。相對低迷的市場情緒仍持續(xù)蔓延，“退”與“調(diào)”延續(xù)著商業(yè)市場的主線。部分百貨、超市等主力店以及品牌商繼續(xù)調(diào)整在蓉經(jīng)營策略，收縮其當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~甚至退出市場。位于天府廣場的摩爾百貨在租約到期后歇業(yè)，Novo在蓉最后一家店鋪撤出萬象城標(biāo)志著該集團(tuán)整體撤出成都市場。百貨的運(yùn)營舉步維艱，同期部分超市運(yùn)營商亦遭遇一定程度的水土不服，香港超市品牌百佳、Treat和Great相繼撤店。

　　在IFS和遠(yuǎn)洋太古里開業(yè)后，核心商圈的競爭格局開始悄然轉(zhuǎn)變。以奢侈品牌為例，在成都IFS和遠(yuǎn)洋太古里落成后，眾多國際品牌布局紅星路大慈寺板塊，春鹽核心商圈至此形成“天府廣場—紅照壁”與“紅星路—大慈寺”—傳統(tǒng)與新興兩大奢侈品聚集板塊。但受高檔消費(fèi)降溫影響，優(yōu)化整合店鋪資源已然成為在蓉奢侈品牌的當(dāng)務(wù)之急。今年伊始，已于紅星路大慈寺板塊開設(shè)旗艦店的Dior、Tiffany & Co.、Fendi相繼撤出天府廣場紅照壁板塊；Gucci撤離仁和春天百貨，其區(qū)內(nèi)店鋪數(shù)縮減至美美百貨川信店一家。為應(yīng)對租戶流失，運(yùn)營商已啟動新一輪招商和租戶調(diào)整。仁恒置地廣場引進(jìn)成都首 家跨境保稅服飾體驗店和上港進(jìn)口商品超市，跨境保稅商品日漸成為賣場租戶調(diào)整后的一大新亮點。美美百貨天一店引進(jìn)Dsquared2，接力原Tiffany & Co.的鋪位。整體而言，核心商圈奢侈品牌布局的重心已悄然從天府廣場紅照壁板塊轉(zhuǎn)向紅星路大慈寺，而下半年即將于南延線商圈開業(yè)的in99無疑將加劇各區(qū)域?qū)Ω叨似放瀑Y源的爭奪。此外，春熙路步行街板塊同樣感受到了來自一街之隔的紅星路大慈寺板塊的競爭壓力，消費(fèi)分流的隱憂已逐步兌現(xiàn)為銷售額的下滑。繼Uniqlo撤離后，本季快時尚品牌Gap關(guān)閉了其春熙路高街店，再次對步行街板塊商業(yè)運(yùn)營敲響警鐘。

　　當(dāng)春鹽商圈的重心逐漸東移至紅星路大慈寺板塊，紅星路大慈寺板塊的商場表現(xiàn)高于市場預(yù)期。這一趨勢已從IFS和遠(yuǎn)洋太古里兩大賣場2015年的銷售額增長得以證實。本季，遠(yuǎn)洋太古里同樣是市場關(guān)注的焦點。Tiffany & Co.在落戶IFS后，其旗艦店正式亮相遠(yuǎn)洋太古里。同期開業(yè)的日本服飾品牌集合店Issey Miyake，單店首 次在中國集齊旗下四大品牌并引入me Issey Miyake中國首店。Line Friends在2015年初在此試水快閃店后，本季其Café & Store常規(guī)店將正式入駐。其他新進(jìn)駐的品牌還包括快時尚品牌Uniqlo、服飾品牌Modesto Bertotto及中西部首 家Godiva Café等其他中高端餐飲品牌。而鄰近的IFS引入成都第二家Philipp Plein，并調(diào)走部分人氣較低的餐飲和3C產(chǎn)品品牌。

　　一季度雖然沒有新開業(yè)項目，但零售品牌仍相對活躍。香水化妝品繼續(xù)在購物中心擴(kuò)張，開設(shè)獨(dú)立店鋪。Lancome、YSL美妝在遠(yuǎn)洋太古里開業(yè)，The Face Shop分別在遠(yuǎn)洋太古里和凱德天府圍擋，F(xiàn)resh、Dior Boutique、Make Up Forever簽約萬象城。注重消費(fèi)體驗的書店言幾又落戶來福士廣場，西西弗分別進(jìn)駐凱德金牛和凱丹廣場。在政府的大力支持下，跨境保稅商品體驗平臺繼續(xù)主城區(qū)擴(kuò)張，除仁恒置地廣場外，幫麥跨境電商體驗店于成都339開業(yè)。

　　全市整體而言，受百貨、超市和奢侈品退租影響，成都零售物業(yè)市場平均空置率環(huán)比上漲1.8個百分點，報8.9%。至季末全市購物中心首層平均租金環(huán)與持平，報每月每平方米402.3元，其中主城區(qū)報每月每平方米434.5元。未來六個月，蜀都萬達(dá)廣場、in99兩個購物中心有望開業(yè)，將進(jìn)一步豐富郫縣和南延線兩個板塊的商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　世邦魏理仕華西區(qū)研究部朱建輝表示：“2016年開年，成都零售物業(yè)市場已經(jīng)歷了新一輪的集中調(diào)整，調(diào)改的案例屢見不鮮且涉及各個業(yè)態(tài)，個別零售商甚至退出成都市場。因此在商業(yè)‘新常態(tài)’下，就招商運(yùn)營經(jīng)驗尚淺的開發(fā)商而言，我們對其開發(fā)的商場持相對謹(jǐn)慎的未來預(yù)期。在地方政府出臺‘商改住’新政后，資金抗壓能力較弱、商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗不足的開發(fā)商在項目開發(fā)的早期階段迎來了重新審視市場的機(jī)會。”
 

　　   物流倉儲市場：電商需求持續(xù)發(fā)力，城北市場逐步崛起

　　本季，宇培青白江物流園一期以及普洛斯新津物流中心二期交付使用，共計為市場帶來163,300平方米的新增供應(yīng)。其中宇培物流園作為青白江區(qū)域首 個高標(biāo)庫項目，其建成入市也將加速城北倉儲物流市場的崛起。需求方面，一方面以京東商城為首的電商企業(yè)仍保持快速擴(kuò)張，成為高標(biāo)庫市場最 大的需求主體，季內(nèi)于新都物流中心和青白江物流園擴(kuò)租以及新租共計45,000平方米。另一方面，實體經(jīng)濟(jì)的不景氣影響制造業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)低迷，第三方物流終端客戶以及汽車零配件相關(guān)企業(yè)租賃需求有所減弱，全市凈吸納量回落至57,500平方米。新項目的入市推動全市整體空置率環(huán)比上升4.4個百分點，至季末報21.8%。租金方面，龍泉地區(qū)雙層庫因受高空置率困擾，業(yè)主不得不下調(diào)租金報價進(jìn)入價格戰(zhàn)，受此影響，市場高標(biāo)庫平均租金同樣本計環(huán)比微降0.5%至每月每平方米26.5元。

　　未來六個月，約有24萬平方米的優(yōu)質(zhì)倉儲物流項目將投入市場，其中位于空港的新項目將有助于改善該地區(qū)高標(biāo)庫長期供應(yīng)不足的情況，而龍泉地區(qū)在持續(xù)充沛的供應(yīng)壓力下，預(yù)計未來一段時間空置率將繼續(xù)徘徊高位。

　　世邦魏理仕華西區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部副董事尤鵬偉表示：“成都倉儲物流市場總體供應(yīng)量持續(xù)增長，電商企業(yè)對倉儲設(shè)施的需求對市場的支撐作用更為顯著，多層倉庫和距離繞城高速20公里以外區(qū)域的項目仍面臨較大的出租壓力，競爭激烈的局部市場租金存在下行的可能。”