工業已成為占廣東省經濟比重最大、對地區生產總值增長貢獻率最高的行業。據廣東省統計局發布的經濟統計數據顯示，2023年廣東省工業生產穩步回升，全年全部工業增加值達4.87萬億元，占地區生產總值比重超1/3。2023年，廣東規模以上工業增加值4.13萬億元，突破4萬億元大關，同比增長4.4%。

　　廣東工業園區發展情況

　　工業支撐廣東經濟快速發展。工業廠房是工業落地的承載體，是關鍵的生產要素，也是廣東當前進一步夯實現代產業體系的基礎。

　　（一）整體發展概況

　　廣東市場主體數、企業數、外商投資企業數連續多年穩居全國第一，據廣東省工信廳統計，2022年市場主體突破1600萬，其中小微企業占絕大多數，規模以上工業企業數量達6.7萬家。截至2022年年末，廣東省高新區、經開區、省產業園、綜合保稅區等省級以上工業園區共161個，規上工業產值超6萬億元；已建成100多個不同特色的規模產業集群，形成8個超萬億元級的產業集群；有7個先進制造業集群入選國家先進制造業集群名單，數量全國前列；95個省產業園實現工業投資1972億元、規上工業增加值3321億元，分別同比增長24%、7.7%。

　　受土地規模以及土地資源限制，工業用地供給有限，中小微企業難以獨立取得工業用地建設廠房；同時老舊低效的工業園也難以滿足新的產業生產要求，存在土地利用碎片化、環境品質不高、單位土地產值不高等問題。新興產業興起也給園區產業升級帶來壓力，傳統產業園區產業載體難以適應新興產業發展要求，在此背景下，推動傳統產業園區更新升級已勢在必行。

　　廣東也存在部分區域廠房供需失衡。從需求方面看，一是深圳等地產業轉移的溢出、帶動效應推動，臨深片區內廠房需求快速增加，租金上漲；二是優勢產業的集聚效應，造成區域內高標準廠房需求的大量增長。出于產業配套需求，龍頭企業所在地周邊集聚一大批上下游配套企業，形成產業集群，產生大量工業廠房需求。但從供給方面看，廣東部分城市優質土地資源瓶頸問題十分突出，土地開發強度較大，可供開發的存量土地稀缺，造成了區域性供需失衡。

　　隨著廣東制造業當家的逐步推進，進一步加大制造業的投資力度，推動各地工業用地集約利用和增強企業持有工業廠房的意愿，項目類資金需求大幅增加。2022年廣東省財政廳安排21億元專項資金，廣東省自然資源廳下達10500畝用地指標，支持大型產業集聚區建設。

　　（二）主要城市發展情況

　　目前東莞、中山市土地開發強度比例均處于較高水平，現階段主要通過盤活存量土地來釋放土地資源用于工業園區建設。而惠州一手土地供應較為充裕，為此仍能夠新增土地指標用于建設工業園區。

　　1.東莞情況

　　為拓展產業發展空間及解決工業園供需矛盾，東莞市政府提出“工改工”三年行動計劃，截至2021年年末，東莞占地面積超過2萬平方米的工業園區共2611個，占地3.79億平方米（若按容積率2.0計算，建面超7.5億㎡），其中土地面積2萬~5萬平方米的土地約800塊、5萬平方米以上的園區共1811個。東莞現有存量普通工業園租賃情況分片區有所不同，其中城區片、臨深片、松山湖片區租金單價較高，普通廠房終端租金（含管理費）在24-35元/平方米不等；濱海灣（虎門、長安等）片區價格在22-32元/平方米；水鄉片區、東部工業園片區價格則在18-30元/平方米。另南城片區等新型產業項目出租用于輕資產高新企業的，租金單價在40-60元/平方米以上。（見表1）

　　2.中山情況

　　目前中山工業用地33.7萬畝，其中低效用地26.8萬畝。中山2023年計劃拆除2萬畝、2024年拆除2.5萬畝。（見表2）

　　3.惠州情況

　　惠州市工業園有著資產體量空間大、市場改造空間大和融資體量大的特點。2020年起，惠州以“千億園區，萬億產業”為目標，打造“3+7”工業園區新格局。一方面，優化提升大亞灣經濟技術開發區、仲愷高新技術產業開發區和中韓（惠州）產業園3個國家級園區；另一方面，7個縣區對標先進，打造各具特色、主導產業鮮明的千億級工業園區。（見表3）

　　（三）2023年、2024年主要城市工業廠房供應情況

　　東莞從2020年開始實施“工改工”行動，3年完成3萬畝，開工建設工業廠房2000萬平方米以上。預測該部分“工改工”工業廠房在2022年至2024年陸續推向市場，合計工業廠房面積不低于2000萬平方米。從一級市場看，2021年招拍掛土地面積206萬平方米，若按每年招拍掛工業土地200萬平方米預測，容積率按3.0計算，2023年至2024年對應的工業廠房供應可達1200萬平方米以上。2022年以來，惠州共出讓工業用地258塊，涉及土地面積1031.21萬平方米，按容積率3.0計算，惠州市未來兩年廠房建設面積供應量預計可達3093.63萬平方米。中山2022年及2023年計劃拆除低效廠房，涉及工業用地分別為1.3萬畝及2萬畝，假設按容積率3.0計算，按50%進行估算（考慮預留道路及延期動工因素），按建設期一年，預估2023年、2024年扣減低效廠房面積（按1.5容積率），分別可新增65萬平方米、100萬平方米新廠房。

　　（四）工業園區二手房東的經營情況

　　近些年不少地產商、中介紛紛進入工業地產領域，掀起一股廠房炒作風，珠三角的工業園區存在大量二手房東整體包租下工業園區后再轉租的情況，具體經營數據暫未獲得。從工行廣東分行審批的工業廠房項目來看，二手房東現象在東莞較為明顯，主要是其具有較強的項目運營能力、招商能力而存在。經過調研，目前珠三角各地對工業園區二手房東經營無特別的政策限制，僅東莞在2018年底出臺《關于穩定工業廠房租賃市場秩序的指導意見》（東府辦[2018]119號），加強對工業廠房租賃市場管理，打擊二手房東囤積廠房、哄抬租金的違規行為。

　　二手房東存在的主要原因在于，工業園區持有業主自身的招商能力、項目管理經驗不足或業主自身主營業務不是物業管理，通過引入二手房東可減少招商過程中的營銷費用、管理費用等，同時減少物業運營過程中的市場風險和管理成本，因此此類工業園區經營模式具有一定存續性。該模式在項目前期對二手房東的招商渠道及管理能力有較高要求，特別是項目能否達到預期出租率，運營期經濟下行等因素影響下，園區內企業發生經營風險時無法支付租金等風險，都需二手房東承擔，為此對二手房東操盤能力和資金實力具有一定的要求。

　　當前主要的工業園區政策落實情況

　　廣東省推行“標準地”供應政策，標準地是指根據不同行業分類，在供地條件中設定投資強度、容積率、稅收、就業貢獻、研發經費投入強度等控制性指標，結合區域評估結果和規劃要求，在同一區域內按照一定的標準進行供應和監管的國有工業用地。工業用地目前主要劃分為四類即M0新型產業用地、M1一類工業用地、二類工業用地和三類工業用地，其中M0新型產業用地最早由深圳提出的，新型產業用地可用于建設產業用房及配套設施。

　　廣東各地近年來積極出臺工業產業用地及獎勵類政策，拓展產業發展空間，滿足企業的用地用房需求。廣東近十個城市出臺工業用地M0供應政策，各地政策大同小異，主要特點是可分割銷售，部分地區需要辦理開發資質，但銷售比例不盡相同，銷售對象有限制條件；但標準要求不一樣。從區域分布來看，工業M0用地主要集中在大灣區，粵東地區也涉及，如汕頭、潮州。從用途來看，大部分項目以產業用房為主，并配套一定比例的服務設施；也有些地區配建商業（單獨地塊）、商品住宅（單獨地塊）。從銷售類型來看，以預售為主，銷售比例大部分超過50%，銷售比例主要依據土地出讓合同約定或政府對該類項目的批復文件。從銷售對象來看，珠三角地區當地政府工業地產項目銷售對象有限定條件，如銷售對象須政府方審核，銷售對象不得再次轉讓等等，但少數地區如汕頭、清遠、潮州，則未限制。

　　東莞通過城市更新改造，尤其是“工改工”的方式獲得產業發展的空間，為滿足企業對獨立廠房用房的需求，允許產業用房進行分割轉讓，同時，為防止炒作產業用房，均設定產業用房的分割條件，如稅收要求、投資強度要求、分割轉讓條件等。目前中山對工業廠房出臺的相關政策主要涉及四種類型：三舊改造（工改工）、高標準廠房和M0工業用地、商品工業廠房開發、普通廠房。惠州市已出臺《惠州市新型產業用地（M0）管理暫行辦法（征求意見稿）》，加大對工業園區建設支持力度。

　　當前金融市場情況

　　2020年以來，廣東工業園區類項目數量和金額增速較快，并體現項目貸款期限長的特征，融資期限以10年（含）以上為主；項目以新建項目為主，已運營的工業廠房相對較少。近年來工業園區項目集中在珠三角分行，與地方經濟發達程度較為匹配。近兩年工業園區項目的出租率大部分達到預期，資產質量好。

　　（一）當前金融市場情況

　　目前工業園區板塊投資大、融資需求大、金融服務需求多樣，是各家金融機構競爭的焦點，其中東莞市場主要東莞銀行、東莞農商行和農業銀行、工商銀行；惠州市場主要是工商銀行、農業銀行、建設銀行；中山市場的主要是工商銀行、建設銀行、交通銀行、農業銀行和農商行。主要銀行的優勢主要體現在融資期限長（超過10年）、審批靈活（當地行有審批權限）以及流動資金貸款+項目貸款的組合產品模式。具體情況如下：

　　1.東莞市情況

　　東莞市租賃與商務服務板塊近年融資增量大、增速高，其貸款余額由2018年的461億元增長至2022年的1225億元。目前，同業交換數據工業園區板塊無獨立板塊統計數據，同業可比數據為租賃與商務服務板塊行業數據。該板塊數據包括了小企業經營性物業貸款及行業內流動資金貸款等。

　　2022年年末，東莞工行板塊融資余額116億元，占全市場的9.5%，四行第一，從體量上看，仍有較大的提升空間。目前在該板塊主要競爭行是工商銀行與東莞的兩家本土銀行，2022年年末東莞農商行租賃與商務服務板塊融資余額299億元、東莞銀行416億元（合計融資余額715億元，市場份額占比約70%）。

　　東莞地方行的產品靈活體現在：一是通過流貸+項目貸款的綜合融資方案加大融資杠桿，做高融資額度，審批額度上有一定的優勢；二是對于現金流穩定的無證或集體證資產可通過收押的方式發放項目貸款；三是貸款用途使用上較為靈活，可歸還股東借款、置換項目超投和集團生產經營使用。

　　2.惠州市情況

　　惠州普通工業園項目主要銀行是工商銀行、建設銀行、農業銀行，新型產業項目主要競爭對手是農商行（可審批項目銷售比例超過50%的業務）。一是農業銀行常用“流貸+項目貸款”的綜合方案競爭；二是建設銀行新產品貸款年限最長20年，貸款用途可用于新建、擴建、裝修及置換他行貸款，貸款金額在5000萬元以下的可采用簡易評估，無須上報省行。

　　3.中山市情況

　　中山當地主要銀行是工商銀行、建設銀行、交通銀行、農業銀行、中山農商行，同業產品具體情況各不相同。（見表4）

　　（二）主要金融需求情況

　　經過調研，工業園區對產品主要訴求集中在：貸款期限、貸款用途、還款進度安排、新型產業項目審批尺度把握問題。

　　一是貸款期限。農行、建行以及當地地方性銀行工業園項目貸款期限最長達15年、20年，能夠較好滿足工業園區的貸款期限要求。按照目前新建工業園在對應不同融資成數的情況下進行償債比和償債期限的計算，項目如需在10年內達到貸款自償性，自有資金比例不能低于60%；自有資金比例30%左右的項目，需15年才能覆蓋貸款本息。

　　二是貸款用途。多數產業園區申請貸款用途較為寬松，如個別貸款申請通過共同借款人的方式，融資用途可用于集團或關聯企業的日常經營周轉和固定資產投資，置換關聯企業融資、償還股東的項目超投款、股東借款。不只是僅用于項目建設。

　　三是還款進度設置。由于項目建成后處于逐步出租情況，因此產業園區普遍需要申請前少后多的還款計劃。個別銀行的貸款寬限期不受建設期限制，寬限期長。同時建議按項目的預測現金流情況，貸款當年分期還款的比例與出租率一致，更加匹配客戶實際經營情況。

　　四是新型產業項目。對于銷售比例達50%以上的新型產業項目，目前監管要求較為嚴格。但由于項目均為政府審批同意的。建議符合以下兩點條件的項目也可以辦理產業園項目開發貸融資：針對項目物業可銷售比例超過50%的項目，可由企業出具承諾書項目物業銷售比例不超過50%，如違反承諾，銀行可提前收回該筆貸款；針對借款人如有房地產開發資質的，辦理工業園區貸款須納入房地產行業管理。

　　相關建議

　　廣東制造業當家政策的逐步推動、深圳產能持續外溢、廣東新一輪產業轉移以及政府對土地集約化利用的提升等政策，均對珠三角地區制造業產生正向影響，產業的集聚整合刺激當地工業廠房市場發展，但由于地方區域經濟發展、制造業發展程度的差異，工業廠房項目市場需求量有所不同。因此，可通過確定區域發展方向，明確重點項目和客戶選擇標準，有針對性地做好做優工業園區項目業務。

　　（一）緊跟區域發展需要

　　重點關注廣東產業園區的政策，緊跟政策導向，有策略性支持重點區域發展。通過提高營銷層級，與各國家級產業園區、大型產業集聚區簽訂戰略合作協議，打造良好的業務合作平臺。一是根據區域分層次有策略性地支持，重點支持佛山、東莞、惠州、中山等經濟較好、制造業發達、市場活躍的城市，積極支持其重點區域的各類工業廠房項目建設以及存量運營良好的工業園區項目。適度支持珠海、江門、汕頭、湛江、肇慶、清遠等經濟活力較好、具有一定市場需求的城市。二是重點支持廣東新一輪產業轉移中轉入城市，結合廣東新一輪的產業轉移要求和具體實施情況，重點支持產業轉移過程中轉入城市的產業承接載體項目建設。加大力度支持省屬國企、珠三角市屬國企作為主要投資方的產業項目。對產業轉移類項目盡量辦理行內銀團貸款分散風險，并由轉出地分行作為牽頭行。

　　（二）選擇重點項目

　　一方面，緊跟廣東工業發展政策，積極支持國家和省級產業園區工業廠房項目建設；緊跟當地政策適度支持城市更新改造中“工改工”項目、村鎮產業園升級改造項目（東莞、佛山和中山等主要城市）和高標準工業廠房和工業大廈的建設，謹慎支持普通的工業廠房建設項目，并在國家項目資本金管理的比例范圍內適當考慮放寬項目資本金比例的要求，提高貸款金額。

　　另一方面，找準區域發展重點和產業集聚區，按照區域發展階段劃分推動策略，對列入重點項目名單的，優先辦理。如位于東莞的灣區平臺(松山湖片區、臨深片區)和重點產業集群園區（包括智能終端產業、電子信息/智能制造/現代服務業等產業集群園區）；位于中山的東部片區如翠亨新區、火炬開發區；位于惠州的大亞灣片區如大亞灣石化產業園、仲凱高新開發區、中韓產業園等。可通過定期舉辦暖企活動、金融服務對接會議，定期開展業務沙龍等多種形式密切與產業園區的合作。

　　（三）有針對性選擇客戶

　　重點選擇經營情況良好，具有行業運營經驗、目前在營工業園區面積大的企業；重點關注經營方的實際招商能力和運營能力，以往項目的運營情況以及租戶、租金水平的穩定性。密切關注區域內大型企業的進駐情況，對于客戶群以核心企業供應商為主或同一行業的，應優先支持處于產業集聚區內或核心企業輻射區域內的項目建設。同時要做好銀行貸款支持園區內企業的拓展，考慮不同園區的入園金融服務模式，為入園小微企業提供金融服務，圍繞園區內產業鏈上下游開展供應鏈融資，做好產業園區資金承接工作，提升工業園區項目的綜合貢獻度。　（作者倪江崴為廣州理工學院經濟管理學院副院長；李成青、謝潔華為工商銀行廣東省分行高級經濟師）