從傳統的產業園區改造更新為產業社區，已成為現代園區發展升級的重要模式。以往我們探討過，如何從空間、功能和產業三方面創新營造產業社區，今天我們重點從土地操作視角看如何推進產業社區改造。我們總結了三個實施路徑或策略：一是混合用地模式突破，二是土地供應方式創新，三是鼓勵多方主體合作。
一、在混合用地使用模式上突破
我國現行的土地供應制度中，一宗土地基本有一種用地性質，土地供應方式相對死板，不利于產業的融合發展。近年來，以珠三角地區為改革源頭，探索出一些混合用地的實施方式，較好地適應了城市功能提升和產業發展需要。具體來說，主要有兩種方式的突破。
1、新型產業用地
第一種是新型產業用地，也就是常聽到的M0用地，是在單一地塊上，圍繞特定產業的發展特征，以建筑功能的混合，幫助單一企業實現研發、生產、銷售環節的功能融合。對一家中小型企業來說，公司的業務往往需要研發、生產、銷售環節緊密互動，按傳統的供地方式，要科研、工業、商服用地各拿一塊，給企業造成了較大的成本壓力。而M0用地的突破點就在于能夠在單一用地上，混合兼容研發、生產、銷售功能的多種業態建筑，土地出讓價格按照不同性質的建筑面積比例來進行換算。目前這種模式在國家級開發區已經使用得較為普遍。
2、多宗用地混合使用
第二種是多宗用地混合使用，這是響應后工業化時代產業業態交叉融合、彈性工作和生活模式重塑背景下人的新需求，在產業社區這個更大的層面上，實現工作、生活的功能融合，創造高品質的產業社區。這種方式要突破單一地塊的規模，允許由同一個實施主體在多個地塊內按照發展需求，在不突破規劃配建比例限制的前提下，集中布局產業配套，形成鄰里中心、宿舍、食堂等連片公共服務設施，更好地落實設施園區共享，促進生產研發與城市生活服務協同發展，實現產業社區層面上的產城融合。
二、探索土地供應方式的創新
因為在實際操作中，城市更新項目如果硬性要求采用政府收儲，再公開招拍掛的話，將對實施企業回收的前期投入產生極大的經營風險。特別是對于產業社區來說，用地性質種類豐富，短周期的商住類項目和長周期的產業類項目冷的冷，熱的熱，很容易產生商住項目搶手，產業項目無人問津的情況。
因此，在土地供應方式上，需要站在開發區長遠發展的角度，對項目進行肥瘦搭配組合，在實現產業發展的同時，也為項目實施主體提供市場化經營的保障，更好地激發市場活力。通過這種方式，也能推動各項設施的組合開發，在建筑功能角度，實現工業用地向產業社區的轉變；在土地使用角度，不同地塊間可以建設地下通道、二層連廊，加深產城融合效率。
在此基礎上，還應該疊加工業用地使用權的租賃+出讓靈活配置機制，提高政府對入駐產業項目土地利用效率的監管，同時也進一步降低企業在用地成本上的壓力。首先，包括實施長期租賃，并對租賃工業用地開放有條件的轉讓和抵押權利，實現租售同權，提升企業租賃意愿；其次，更為廣泛地推動先租后讓、達產出讓，保障土地資源提供給真正有能力的企業，防止企業囤地；最后，針對我國企業平均壽命不足10年的現實特征，彈性設置工業用地的出讓年期，避免在未來產生大量新的低效用地，加快土地資源流轉速度。
三、 鼓勵多方主體合作開發模式
一般來說，在產業社區改造更新中有多方主體參與其中。政府負責產業基金組建、拆遷等工作，平臺公司負責產業社區內的基礎建設。產業地產商發揮專業能力，建設標準廠房、產業平臺、創新中心等，并負責園區的招商和運營。商業地產商建設鄰里中心、酒店、人才公寓等商業載體，提供生活配套服務。房地產商建設商品房、租賃住宅、公共配套服務設施等居住載體，提升生活環境。
從推動產業社區更新的模式看，參與主體主要分為兩大類。一類是一體化實施產業社區開發的企業，在集團內為產業社區各項產城功能設立子公司，在集團層面實現投資平衡，如中南集團構建4+1業務布局，中南高科負責產業地產開發運營，中南置地、中南建筑負責房地產開發和建設，教育、實業投資板塊可以為項目注入產業運營資源。另外一類是推動產業社區合作開發的資源整合企業，包括產業地產商、城市地產商、資管公司等，它們經常采取聯合開發的模式，發揮各自優勢，成立合資公司，共同推動項目，如招商蛇口+佳兆業+長城資產推動舊改項目。
