目前，國內很多城市都在大力發展物流業，把構建國際性或區域性物流中心作為城市發展目標。物流園區的開發與運營模式是企業和政府關注的焦點，也直接關系到物流園區功能的發揮。作為物流功能發揮的重要載體，物流園區的經營模式也從傳統的持有轉向租售結合的物流地產開發模式，對物流園區的后期運營提出了更高的要求。
一、物流園區類型
我國物流園區在宏觀上主要劃分為貨運樞紐型、商貿服務型、生產服務型、口岸服務型及綜合服務型五種類型。其中，貨運樞紐型物流園區要求依托交通樞紐，具備兩種(含)以上運輸方式，能夠實現多式聯運，具有提供大批量貨物轉運的物流設施，為國際性或區域性貨物中轉服務。商貿服務型物流園區要求依托城市大型商圈、批發市場、專業市場，能夠為商貿企業提供運輸、配送、倉儲等物流服務以及商品展示、電子商務、融資保險等配套服務，滿足一般商業和大宗商品貿易的物流需求。生產服務型物流園區要求毗鄰工業園區或特大型生產制造企業，能夠為制造企業提供采購供應、庫存管理、物料計劃、準時配送、產能管理、協作加工、運輸分撥、信息服務、分銷貿易及金融保險等供應鏈一體化服務，滿足生產制造企業的物料供應與產品銷售等物流需求。口岸服務型物流園區要求依托口岸，能夠為進出口貨物提供報關、報檢、倉儲、國際采購、分銷和配送、國際中轉、國際轉口貿易、商品展示等服務，滿足國際貿易企業物流需求。綜合服務型物流園區要求具有兩種(含)以上運輸方式，能夠實現多式聯運和無縫銜接，至少能夠提供貨運樞紐、商貿服務、生產服務、口岸服務中的兩種以上服務，滿足城市和區域的規模物流需求。
二、物流園區開發模式
傳統物流園區基本是物流園區業務主導，目前有三支新力量：政府、地產商、電商強勢加入，物流園區的開發模式，已經從全部持有轉向租售結合的物流地產開發模式。
三、物流園區規劃及運營要點
1、市場需求分析
在進行物流園區項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發展，要深刻把握宏觀經濟發展環境和項目地的城市產業結構與市場客戶的需求。物流園區項目的宏觀把握有三個要點：
2、周邊競合分析
考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態，尋求可供選擇的差異化策略。要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業。物流園區項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：
3、區位優勢分析
城市的區位與交通，是緊密聯系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。項目地的區位交通情況，是項目戰略定位的客觀基礎。
4、戰略定位
物流園區項目的戰略定位是項目成功的關鍵。而目前很多物流園區項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰略定位，結果就是先天不足，無法滿足園區需求。把握物流園區項目的戰略定位，主要是以下三個方面：
5、項目開發和盈利模式
物流園區是投資大、周期長的項目。傳統的物流園區就是依靠園區租金收入。而現代物流園區要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業提供增值服務。因此，確定園區項目的經營模式，才能形成園區建設與運營的良性發展。
6、后期運營管理服務
物流園區項目的成功，市場調研是前提，戰略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區的后期運營管理服務工作，就是要“1+1”，即建設一個體系——園區公共服務體系，搭建一個平臺——物流信息服務平臺。
(1)園區公共服務體系
(2)物流信息服務平臺
包括2個方面，一個是外部的公共信息服務，另一個就是園區內部的業務管理信息系統。由園區統一開發建設業務管理信息系統，既可以滿足入駐企業業務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。
7、扶持政策
物流產業列入國家十大產業振興規劃，物流園區作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
