曾屬政府單方面管轄的養老地產市場，現已逐漸成為私營房地產發展商和投資商的潛在開發領域。據聯合國人口署數據，中國業已進入老齡化人口快速增長階段，65歲以上人口數量將于2025年達到2億，2050年將突破3億。然而，中國現有養老物業存量較為有限且品類相對單一。在意識到解決養老物業嚴重匱乏的一種途徑是政府與社會力量共同參與后，中央政府出臺了若干政策，以吸引境外投資者及國內私營企業進入養老地產市常一線城市養老地產市場潛力巨大。
市場大但開發模式仍不成熟
2016年12月，中國國務院辦公廳印發了《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》，提出全面放開養老服務市常到2020年，養老服務市場全面放開，養老服務和產品有效供給能力大幅提升，供給結構，養老服務業成為促進經濟社會發展的新動能。意見明確提出向居家社區服務傾斜，進一步擴大護理型服務資源，大力培育發展小型化、連鎖化、專業化服務機構。鼓勵建設小型社區養老院，滿足老年人就近養老需求。到2020年政府運營的養老床位數占當地養老床位總數的比例應不超過50%。鼓勵社會力量通過獨資、合資、合作、聯營、參股、租賃等方式，參與公辦養老機構改革。
高力國際研究發現，對于發展商和投資者而言，市場存在大量發展機遇，尤其是在國內的一線城市。在北京、上海及廣州這三大城市中，65歲以上人口數量高于全國平均水平，并且逼近美國、英國及日本的水平。同時，一線城市家庭通常為獨生子女家庭，可支配收入較高，且對醫療護理要求相對較高。這些因素將共同推動未來數十年內養老地產行業的強勁需求。不過，高力國際中國區研究部高級董事謝靖宇認為，目前房地產市場的養老地產細分市場仍處于起步階段。盡管一些發展商和投資者已嘗試了多種商業模式，但最受青睞的盈利模式有待進一步探索。
“為滿足養老房產市場迫切需求，中央政府推進政策實施，對外招商引資。但主要方針須根據當地水平狀況來制定，并以鼓勵民營企業在該領域分配其資源的方式結構化推行。雖然目前配套政策尚未實施，但對投資商和發展商而言，市場存在大量機會。于發展商而言，研究當前商業模式及其自身相對優勢至關重要。發展商應該徹底分析整個發展過程，深入思考如何選擇最佳合作伙伴。隨著政府補貼和福利逐步發放，越早行動受益越大。”謝靖宇表示。
市場欠缺經驗豐富的運營商
談及在市場實踐過程中國養老地產市場內最主要的問題，高力國際中國區產業及工業地產服務執行董事鄧懿君分析認為：“首先，可以肯定的是，市場在這一領域的投入資金或可投入的資金是非常充沛的。但是，市場上欠缺經驗豐富的運營商。外資運營商有能力帶來成熟的經營服務理念，但面對中國消費需求仍略顯水土不服。”鄧懿君表示，投資養老地產一般分為房地產和運營商兩個板塊。傳統房地產企業一般傾向養老土地和物業銷售或租賃價值的實現。但是，在缺乏品牌運營商的情況下，此價值則難以體現，這種情況與酒店物業類同。與之相對的，另一批投資者則看中養老的巨大市場，更愿意投資輕資產的運營商，可以按各自的服務定位來快速擴張。
高力國際也針對市場參與者進入這個細分市場的壁壘進行了深入研究。鄧懿君認為：“就房地產而言，土地和物業的價值來自于養老的服務定位、人群定位和收費標準。發展商以養老名義獲得土地、開發后將其銷售。如若后續的養老服務沒有跟上，購房者則會覺得上當受騙。但是，對于如何界定所提供的服務的數量和質量是為合理，市場參照標準仍處于缺省狀態，連消費者自己也沒有經驗去評價。”而對于運營商而言，鄧懿君表示，外資有管理和服務經驗，但是，對中國老年消費者的消費習慣和服務要求仍處于摸索過程當中。本地運營商或會了解老齡人消費需求，但是，多為缺乏管理或營銷經驗。所以，這幾年是市場快速擴張的時期，多數市場參與者都在摸索和嘗試階段，比試和實踐出一套成功的模式。
國家外匯新政抑制海外購房
2016年12月31日，國家外匯管理局發布公告，規定自2017年1月1日起，個人購買美元須明確填寫購匯用途，并聲明不會將外匯用于購買境外房地產或投資相關的保險產品，亦不得將個人額度借與他人使用。如有違反，將被列入“關注名單”，且個人當年及之后兩年不享有個人便利化額度，同時須接受反洗錢調查。分析人士指出，新的外匯政策直指海外購房，國人購買海外物業的活動可能會受到抑制，但也可能會刺激更多個人進行資金轉移，以免后期外匯管制進一步收緊。
第一太平戴維斯方面表示，私人及機構型資本繼續外流的擔憂，向人民幣施加進一步貶值的壓力，而公告正是對市場擔憂的回應。此輪規定與去年若干規定的主旨一致，即填補政策漏洞，促進現有規定得到更好落實，而不是單純地出臺新的政策與限制。此次公告或將增加個人向境外轉移資金的難度，因此國人購買海外物業的活動可能會受到抑制。也有部分人士分析稱，雖然難度有所增加，但也可能會刺激更多個人進行資金轉移，以免后期外匯管制進一步收緊。無論出臺何種政策，中國資本的外流仍將繼續，但政策的更嚴格執行應能放慢資本外流節奏，有助于穩定匯率，緩解中國減少外匯儲備的壓力。
