無論是在國內(nèi)還是在國際房地產(chǎn)市場，2015年，險資都掀起了巨浪。

　　盡管上市險企的投資策略似乎有所分化：去年，四上市險企中，中國平安和新華保險)的投資性地產(chǎn)資產(chǎn)同比增長，而中國人壽和中國太保則下降，但業(yè)內(nèi)人士認為，險資對房地產(chǎn)的投資仍在持續(xù)增加。

　　保險資管人士稱，險資的投資標準主要有兩個，一是資金量級，二是預(yù)期投資回報率，而房地產(chǎn)投資具有所需資金大、投資收益較穩(wěn)定的特點，因此成為險資青睞的對象。另外，不少保險公司出于集團戰(zhàn)略布局的考慮，也在投資地產(chǎn)行業(yè)。

　　從收益情況看，中國太保2015年年報披露，從集團合并總投資收益率來看，“投資性房地產(chǎn)為9.5%，同比上漲了1.4個百分點。” 多位研究人士對記者稱，險資投資地產(chǎn)的收益率可重點參考寫字樓的租金變化以及公允價值變化。

　　險資投資地產(chǎn)超6000億元

　　根據(jù)中國平安披露的2015年年報，截至2015年12月31日，中國平安的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為275.09億元，同比增加了58.4%。該公司表示，這是由于“該類投資增加”所致。

　　事實上，中國平安早已開始在地產(chǎn)界攻城略地。通過集團內(nèi)部的資源整合，平安好房2015年業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)金融平臺規(guī)劃逐步清晰，與世茂、雨潤、碧桂園等數(shù)十家大型開發(fā)商建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過平安好房平臺實現(xiàn)的新房房產(chǎn)成交規(guī)模超過1500億元。

　　其他險企方面，新華保險截至去年年底的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為21.77億元，同比增長了30.8%。“主要原因是2015年公司將部分房屋及建筑物由自用改為出租，同時部分在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。”新華保險在年報中解釋道。其中，在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的原值為3.87億元。

　　與中國平安和新華保險投資性房地產(chǎn)增長的情況不同，中國人壽和中國太保2015年的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)同比有所下降。

　　其中，中國人壽的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)截至去年年底為12.37億元，同比下降了3.6%，在總投資資產(chǎn)中占比為0.05%。“主要原因是投資性房地產(chǎn)折舊的影響。”中國人壽解釋稱。

　　此外，中國太保年報顯示，截至去年年底，其投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為63.44億元，同比下降了3.3%，在總投資資產(chǎn)中占比為0.7%。

　　以上數(shù)據(jù)顯示，上市險企對地產(chǎn)投資的態(tài)度呈現(xiàn)出一定的分化。但業(yè)內(nèi)人士指出，從行業(yè)整體來看，地產(chǎn)投資是險資非常青睞的對象。

　　根據(jù)中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會近日披露的《2015年中國保險資產(chǎn)管理發(fā)展報告》，截至2015年年底，保險資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為921.60億元，占比0.82%。不過，從保險資金涉足地產(chǎn)投資的總額來看，應(yīng)該要遠高于這一數(shù)字。五合智庫策劃總監(jiān)馮愛國在接受《證券日報》記者采訪時表示，即使用最保守的方式估計，投資到地產(chǎn)領(lǐng)域的險資至少超過6000億元。

　　“新增保險資金這么多，我們必須找到有效的投資渠道，判斷標準主要有兩個，一是資金量級，二是預(yù)期投資回報率。”某保險資產(chǎn)管理公司負責(zé)人對《證券日報》記者稱，盡管有的項目預(yù)期回報率不錯，但資金量太小，對于險資而言，成本消耗太大，也并非理想的投資標的。而房地產(chǎn)投資則具有所需資金大、投資收益較穩(wěn)定的特點，成為險資青睞的對象。

　　該負責(zé)人表示，另外還有一個重要原因是，不少保險公司已經(jīng)或正在向綜合金融集團的方向發(fā)展，投資地產(chǎn)行業(yè)也是出于集團戰(zhàn)略布局的考慮，地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以與保險主業(yè)相互呼應(yīng)，泰康人壽、合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資就是如此。

　　北上廣甲 級辦公樓租金看漲

　　險資投資地產(chǎn)的收益情況如何？對2015年投資地產(chǎn)的收益率情況，多數(shù)險企并未在年報中公開披露，僅中國太保披露了一項：2015年，從集團合并總投資收益率來看，“投資性房地產(chǎn)為9.5%，同比上漲了1.4個百分點。”

　　對這一收益率水平，馮愛國對《證券日報》記者表示，若這一投資主要是寫字樓，且按照市場租金價格與成本之比來計算，屬于相當(dāng)高的水平。據(jù)他介紹，目前上海核心地段甲 級寫字樓的年收益率約為6%。

　　從目前的情況來看，險資投資不動產(chǎn)的類型大多集中在商業(yè)寫字樓領(lǐng)域，在商品住宅及土地開發(fā)領(lǐng)域的涉足較少，因此，投資收益情況可重點參考寫字樓的租金變化。

　　“租金走勢是看一項商業(yè)不動產(chǎn)投資收益的重要參考因素之一。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒對《證券日報》記者表示，從租金走勢來看，一線城市的供需增長幅度較一致，租金水平仍然保持上漲趨勢，但部分二三線城市的租金卻有所下跌。該公司研究數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，北京、上海和廣州的甲 級辦公樓租金與同質(zhì)辦公樓租金環(huán)比分別增長了1.1%、2.6%和1.9%；成都、鄭州則分別下降了2.0%和6.7%。

　　除了租金水平，公允價值也可作為險資投資房地產(chǎn)收益的一項參考。記者發(fā)現(xiàn)，險企對投資性房地產(chǎn)的公允價值計算一般采用或參照第三方機構(gòu)的評估結(jié)果。新華保險表示，根據(jù)仲量聯(lián)行西門公司發(fā)布的資產(chǎn)估值報告，去年年底，其投資性房地產(chǎn)公允價值為32.08億元，同比上漲了12.8%。中國太保去年年底投資性房地產(chǎn)的公允價值約為39.33億元，同比上漲了1.7%。中國平安去年年底投資性房地產(chǎn)公允價值為504.53億元（包括房屋及土地使用權(quán)），同比增長了50.7%。

　　除了在國內(nèi)的地產(chǎn)投資，2015年，險資在海外的地產(chǎn)投資也明顯增加。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年底，險資在海外房地產(chǎn)市場累計投資額已達近60億美元。

　　從投資回報水平來看，第一太平戴維斯近日發(fā)布的報告指出，2015年，美國、歐洲與亞洲市場的寫字樓投資收益率基本與前期持平。紐約、洛杉磯西區(qū)和舊金山的寫字樓投資收益率有所收窄，分別為4.0%、4.49%與4.57%；香港地區(qū)與倫敦的寫字樓投資回報率分別為2.57%與3.18%。

　　馮愛國認為，險資的海外地產(chǎn)投資集中在發(fā)達國家的核心城市，并且投資標的一般是地標性建筑，整體來看，投資風(fēng)險較小。而在國內(nèi)，他表示，一線城市核心地段的甲 級寫字樓需求還將繼續(xù)增加，物業(yè)的投資價值也會越來越高，因此，險資在國內(nèi)投資房地產(chǎn)業(yè)會呈現(xiàn)聚集的特點。