近兩年來(lái)創(chuàng)客空間風(fēng)靡，這印證國(guó)家大眾創(chuàng)新、萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)的號(hào)召。這也給了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但不可否認(rèn)的是，隨著越來(lái)越多商住開(kāi)發(fā)企業(yè)以及公寓運(yùn)營(yíng)“二房東”橫向切入，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)逐漸進(jìn)入人們的視野。
恒生科技園總裁楊萍向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，極客空間僅是全生命周期設(shè)計(jì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最初階段，在極客空間之后還有企業(yè)的幾個(gè)不同培育分階如：創(chuàng)業(yè)苗圃、孵化器、加速器到進(jìn)入成熟園區(qū)等，每個(gè)分階之間都反映著企業(yè)的成長(zhǎng)過(guò)程。
恒生科技園自完成從泛科技園區(qū)慨念到互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)的定位之后，邁入“科技園2.0時(shí)代”，以互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并在杭州、無(wú)錫、常州、洛陽(yáng)和天津5個(gè)城市運(yùn)營(yíng)管理著7個(gè)園區(qū)。
在杭州這個(gè)孕育出阿里巴巴等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的城市，恒生科技園杭州總部園區(qū)就與阿里巴巴相對(duì)而立，并且他們自己戲稱該園區(qū)為“駐淘辦”。或許正因?yàn)榕c互聯(lián)網(wǎng)元素有著這樣那樣的聯(lián)系，楊萍對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著自己的獨(dú)特理解。
她認(rèn)為，“互聯(lián)網(wǎng)+”是所有產(chǎn)業(yè)都需要的，因?yàn)楝F(xiàn)在所有的產(chǎn)業(yè)都離不開(kāi)互聯(lián)網(wǎng)，它已經(jīng)成為一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施，但是在徹底成為基礎(chǔ)設(shè)施之前還需要培育的過(guò)程。
以互聯(lián)網(wǎng)定位的恒生科技園集聚了眾多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，因而恒生科技園實(shí)施著將引進(jìn)的專業(yè)互聯(lián)網(wǎng)公司去改造傳統(tǒng)企業(yè)，“從城市發(fā)展的角度，用科技園區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推動(dòng)城市傳統(tǒng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)”。
對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利法則，楊萍則指出：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不同，住宅開(kāi)發(fā)中，每一個(gè)自然人都有可能是潛在客戶，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所服務(wù)的對(duì)象都是企業(yè)主，要考慮的因素相對(duì)會(huì)比較復(fù)雜，銷售辦公樓只是園區(qū)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的一個(gè)形式，實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要賣的亮點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)生態(tài)、資源生態(tài)和服務(wù)生態(tài)”。
楊萍強(qiáng)調(diào)，雖然現(xiàn)在很多企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，但是只抱著“掘一桶金”的想法，沒(méi)有做到真正理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“三年一個(gè)周期是做不成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期的事情，后期運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵，一定要有一顆為園區(qū)企業(yè)服務(wù)的心”。
楊萍介紹，恒生科技園的服務(wù)體系分成兩大塊：面向入園的人和面向入園的企業(yè)，“針對(duì)入園的人，我們提供的服務(wù)主要集中在生活，包括生活便利服務(wù)、生活品質(zhì)提升服務(wù)和滿足企業(yè)家精神需求的服務(wù);針對(duì)入園的企業(yè)，提供的服務(wù)分為兩類，一是商務(wù)服務(wù)，二是技術(shù)服務(wù)”。
“我們不斷地細(xì)分這些服務(wù)，目前已經(jīng)分為200多項(xiàng)，未來(lái)還會(huì)繼續(xù)細(xì)分下去。只要企業(yè)還有新的需求，園區(qū)的服務(wù)就要繼續(xù)細(xì)分下去。”楊萍對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露：“恒生科技園的優(yōu)勢(shì)是總結(jié)了一套體系化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，接下來(lái)的目標(biāo)就是做管理運(yùn)營(yíng)輸出。”
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)恒生科技園總裁楊萍女士的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：我們以前接觸更多的是住宅、商業(yè)，產(chǎn)業(yè)是這兩年比較熱的話題，恒生科技園的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式是怎么樣的?
楊萍：以產(chǎn)業(yè)園為載體，匯集互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)企業(yè)，形成互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴為入園企業(yè)提供【生活類、商務(wù)類、技術(shù)類服務(wù)】等企業(yè)成長(zhǎng)所需要的各種增值服務(wù)，以幫助企業(yè)健康成長(zhǎng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)為當(dāng)?shù)卣嘤龖?zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的目的，服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。
以杭州恒生科技園為例，這個(gè)園區(qū)面積為20萬(wàn)平方米，有1萬(wàn)平方米作為孵化器。園區(qū)的設(shè)計(jì)包含了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的生命周期，從極客空間到創(chuàng)業(yè)苗圃、孵化器、加速器，再到成熟園區(qū)。
物業(yè)銷售是面向成熟的企業(yè)，當(dāng)一些企業(yè)已經(jīng)成長(zhǎng)到一定程度，具備了購(gòu)買辦公樓的需求和能力，這些企業(yè)就進(jìn)入到成熟園區(qū)，在創(chuàng)業(yè)初期的企業(yè)則進(jìn)入到孵化器。
孵化器里也分階段：剛開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，公司只有一兩個(gè)人的時(shí)候，公司進(jìn)入極客空間、創(chuàng)業(yè)苗圃;當(dāng)公司有三五個(gè)、十個(gè)員工的時(shí)候進(jìn)入孵化器;再成長(zhǎng)一些就進(jìn)入到加速器;達(dá)到一定成熟程度后，就進(jìn)入成熟園區(qū)購(gòu)買辦公樓。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅和商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不一樣，要考慮的因素相對(duì)會(huì)比較復(fù)雜一些。銷售辦公樓只是園區(qū)成熟穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的一個(gè)形式，實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要賣的是產(chǎn)業(yè)生態(tài)、資源生態(tài)和服務(wù)生態(tài)。
即便是現(xiàn)在的住宅開(kāi)發(fā)也不僅僅是銷售住宅商品，而是從最基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)開(kāi)始轉(zhuǎn)變成社區(qū)服務(wù)。如今大家越來(lái)越關(guān)注服務(wù)，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，所需要的服務(wù)也就更多更復(fù)雜。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：恒生科技園能夠提供的園區(qū)服務(wù)有哪些?
楊萍：我們提供的服務(wù)很多，主要分成兩大塊：面向入園的人和面向入園的企業(yè)。針對(duì)入園的人，我們提供的服務(wù)主要集中在生活服務(wù)，生活服務(wù)又分成三大類：生活便利服務(wù)、生活品質(zhì)提升服務(wù)和滿足企業(yè)家精神需求的服務(wù)。
具體來(lái)說(shuō)，第一類，生活便利服務(wù)的提供，是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)一般不在市中心，因而一定要想辦法在園區(qū)范圍內(nèi)對(duì)入駐園區(qū)的企業(yè)員工提供便利的吃住行;第二類，生活品質(zhì)的提高服務(wù)，園區(qū)內(nèi)配套咖啡館、球場(chǎng)、KTV和電影院等娛樂(lè)場(chǎng)所，豐富園區(qū)成員的精神生活;第三類，滿足企業(yè)家精神需求的服務(wù)，我們引導(dǎo)企業(yè)家們一起做公益，一起修身養(yǎng)性，拓寬視野擁有更博大的胸懷。
針對(duì)入園的企業(yè)，我們提供的服務(wù)分為兩類，一是商務(wù)服務(wù)，二是技術(shù)服務(wù)。
商務(wù)服務(wù)又包含金融服務(wù)、人力資源服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、知識(shí)分享服務(wù)等八個(gè)方面。
一個(gè)企業(yè)的需求是方方面面的，需要資金、人員、創(chuàng)新和政府支援等，所以園區(qū)的運(yùn)營(yíng)就要根據(jù)企業(yè)不同的需求去為他們提供服務(wù)。
商務(wù)服務(wù)既有相對(duì)基礎(chǔ)一些的，比如注冊(cè)、財(cái)務(wù)、行政，也有相對(duì)復(fù)雜一些的，比如企業(yè)在不同的階段有不同的資金需求，創(chuàng)業(yè)初期的企業(yè)需要種子資金、天使投資，成熟期的企業(yè)則可能需要按揭，如何使得這些入園的企業(yè)快速獲得相應(yīng)的資金需求，這就是園區(qū)需要提供的服務(wù)。
技術(shù)服務(wù)之所以要自成一大分類，是因?yàn)槲覀儓@區(qū)是做專業(yè)化的互聯(lián)網(wǎng)科技園，現(xiàn)階段恒生所運(yùn)營(yíng)的園區(qū)也只做互聯(lián)網(wǎng)和工業(yè)設(shè)計(jì)原創(chuàng)，當(dāng)同類企業(yè)在園區(qū)聚集就會(huì)產(chǎn)生共性的需求，形成上下游產(chǎn)業(yè)鏈。比如軟件企業(yè)和電商企業(yè)需要處理大量數(shù)據(jù)，而企業(yè)自行購(gòu)買服務(wù)器，成本較大。依托園區(qū)上下游技術(shù)服務(wù)平臺(tái)就能很好解決這一問(wèn)題。
當(dāng)我們看到企業(yè)這種需求之后，就把阿里云、騰 訊云、青牛云等引入園區(qū)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，這樣不僅能夠滿足園區(qū)企業(yè)對(duì)于采購(gòu)云計(jì)算能力的需求，而且降低成本，為企業(yè)解決了一個(gè)比較大的問(wèn)題。
此外，對(duì)于工業(yè)設(shè)計(jì)文創(chuàng)企業(yè)，專門(mén)建有工業(yè)設(shè)計(jì)和文創(chuàng)的孵化平臺(tái)，物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有專門(mén)的物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，園區(qū)為電子商務(wù)企業(yè)專門(mén)搭載了共有的云平臺(tái)。
我們不斷地細(xì)分這些服務(wù)，目前已經(jīng)分了200多項(xiàng)，未來(lái)還會(huì)繼續(xù)細(xì)分下去，只要企業(yè)還有新的需求，園區(qū)的服務(wù)就要繼續(xù)細(xì)分下去。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)有什么篩選標(biāo)準(zhǔn)，入園門(mén)檻是怎么樣的?
楊萍：首先園區(qū)會(huì)有自己的定位，我們的園區(qū)定位成互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)，所以首先面向的就是這個(gè)行業(yè)。
當(dāng)然互聯(lián)網(wǎng)的內(nèi)涵和外延很寬泛，而我們會(huì)在互聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)設(shè)計(jì)和文創(chuàng)這些門(mén)類尋找目標(biāo)客戶。
我們每個(gè)月、每個(gè)季度會(huì)通過(guò)路演、創(chuàng)業(yè)大賽等方式來(lái)篩選行業(yè)里面的優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)入孵化器，不斷培養(yǎng)使得這些企業(yè)能夠成長(zhǎng)壯大，再進(jìn)入成熟園區(qū)，當(dāng)然也有相對(duì)比較優(yōu)秀企業(yè)可以直接進(jìn)駐。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這兩年一直在講“互聯(lián)網(wǎng)+”，您認(rèn)為在科技園區(qū)的“互聯(lián)網(wǎng)+”應(yīng)該怎么解讀?
楊萍：“互聯(lián)網(wǎng)+”從2015年3月開(kāi)始成為行業(yè)內(nèi)外討論的話題，而我們是從2013年就開(kāi)始轉(zhuǎn)型做互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)的，從一個(gè)泛科技園的概念轉(zhuǎn)向聚焦互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。
“互聯(lián)網(wǎng)+”是所有產(chǎn)業(yè)都需要的，目前所有的產(chǎn)業(yè)都離不開(kāi)互聯(lián)網(wǎng)，它已經(jīng)成為一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施，但是在徹底成為基礎(chǔ)設(shè)施之前還需要培育的過(guò)程。
由于我們的園區(qū)聚集了眾多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，所以我們的做法就是用引進(jìn)來(lái)的專業(yè)互聯(lián)網(wǎng)公司去影響改造傳統(tǒng)的企業(yè)。站在城市發(fā)展的角度，用園區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推動(dòng)城市傳統(tǒng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，這就叫互聯(lián)網(wǎng)+傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。
同時(shí)，我們也引導(dǎo)傳統(tǒng)的企業(yè)主動(dòng)觸網(wǎng)，先從最容易接受的銷售端切入——讓傳統(tǒng)的企業(yè)先做電子商務(wù)。因?yàn)閳@區(qū)有很多電子商務(wù)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，就請(qǐng)這些公司去幫助那些傳統(tǒng)的制造業(yè)公司，先把線上的銷售做起來(lái)，做出一定成績(jī)之后，這些企業(yè)有了信心積極性也會(huì)提高了，這個(gè)時(shí)候把更多的互聯(lián)網(wǎng)元素引進(jìn)到這些傳統(tǒng)企業(yè)，讓整個(gè)企業(yè)都能夠觸網(wǎng)，這樣就是傳統(tǒng)企業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)。
因而兩者是雙向的，在這方面我們園區(qū)引入了相當(dāng)多的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，比如針對(duì)電子商務(wù)的，我們所有的園區(qū)都落地了淘寶大學(xué)來(lái)幫助入園電商企業(yè)以及整個(gè)城市的電子商務(wù)企業(yè)提升業(yè)務(wù)水平和能力。
實(shí)際上，一個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)能否很好地發(fā)展與當(dāng)?shù)氐恼芯薮蟮年P(guān)系，如果政府機(jī)構(gòu)沒(méi)有這個(gè)理念，就不能為這個(gè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)，為產(chǎn)業(yè)出臺(tái)相應(yīng)的支持政策，因而我們園區(qū)也承擔(dān)了為地方政府進(jìn)行新產(chǎn)業(yè)思想培訓(xùn)的作用。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：杭州畢竟是一個(gè)有互聯(lián)網(wǎng)基因的城市，因?yàn)橛邪⒗锇桶驮冢窃谄渌鞘校热鐭o(wú)錫、洛陽(yáng)，做科技園和在杭州有什么不一樣的嗎?
楊萍：很大的不一樣。當(dāng)初園區(qū)選址并沒(méi)有按照互聯(lián)網(wǎng)定位的需求，因?yàn)槲覀兪?013年才轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)，所以就培育互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，杭州相對(duì)比較容易，因?yàn)檫@個(gè)城市的互聯(lián)網(wǎng)元素比較多一些。
對(duì)于其他比如常州、無(wú)錫、洛陽(yáng)這些工業(yè)化城市來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)的基因少一些，這時(shí)候我們會(huì)利用總部的資源，給予各項(xiàng)目公司支持。
同時(shí)，我們自己也有一套操作方法：在園區(qū)引進(jìn)部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，同時(shí)與高校、研究所、互聯(lián)網(wǎng)政策研究中心合作，然后再跟本地傳統(tǒng)企業(yè)結(jié)合，改造這些企業(yè)，使這些傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。
我們有很多這樣的案例，有些企業(yè)原來(lái)是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)銷售，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型為行業(yè)的電子商務(wù)平臺(tái)，比如工業(yè)產(chǎn)品的垂直平臺(tái)。無(wú)錫恒生科技園就有中國(guó)最 大的紡織品電商平臺(tái)、洛陽(yáng)恒生科技園也有幾個(gè)傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型成功。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在做園區(qū)開(kāi)發(fā)的企業(yè)很多，包括很多開(kāi)發(fā)商，比如說(shuō)萬(wàn)科也在做產(chǎn)業(yè)，恒生科技園的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)在哪里?
楊萍：我們的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)是總結(jié)了一套體系化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，雖然現(xiàn)在確實(shí)很多企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一塊，有國(guó)家開(kāi)發(fā)的、地產(chǎn)上轉(zhuǎn)型而來(lái)的，也有一些資本轉(zhuǎn)型的，但是這些園區(qū)的開(kāi)發(fā)理念還沒(méi)有完全從住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，大部份還是以買地、蓋樓、賣樓，賺得還是土地差價(jià)。
住宅開(kāi)發(fā)在受到比較多約束和限制之下，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更激烈，這些企業(yè)希望到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)再掘一桶金，這種想法實(shí)際上還沒(méi)有真正理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一概念。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是完全不同的，首先客群就不一樣了，在住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，每一個(gè)自然人都有可能是潛在的客戶，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所服務(wù)的對(duì)象都是企業(yè)主，這些企業(yè)主購(gòu)買樓房是為了企業(yè)的辦公和企業(yè)的發(fā)展壯大，所以要考慮的因素就要比購(gòu)買住宅復(fù)雜得多。
不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)房屋便宜、地段好就會(huì)購(gòu)買，而是要結(jié)合企業(yè)未來(lái)發(fā)展所需要的各種資源因素。所以，進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域之后，原來(lái)的住宅開(kāi)發(fā)商才發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是想象中那么簡(jiǎn)單。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：以您這么多年豐富的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，對(duì)一些涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商什么建議?
楊萍：想做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就一定要有一顆為園區(qū)企業(yè)服務(wù)的心，并非僅僅想著如何將樓賣得更快、更貴，這是非常重要的。做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是一個(gè)短期的行為，一定是一個(gè)長(zhǎng)期的事情，要與這些入園的企業(yè)永遠(yuǎn)綁定在一起，共同成長(zhǎng)，共同發(fā)展，才能做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
