產業園區是一項投資大、周期長、回報慢的復雜而艱巨的工程，其運營管理存在很多不確定因素乃至無序運營的可能。產業園區的運營管理不像傳統住宅地產項目，做好物業管理就沒事了;也不像商業地產項目，做好商業招商和物業管理，就成事了。產業地產、產業園區的運營需要做到物業、商業與產業，“三業”相輔相成，協同并進。
一、物業管理是基礎
產業園區的物業管理指對園區的公共部分建筑物、場所、設施的共同管理，包括綠化、水、電、空調、網絡通信、衛生、公共配套設施等日常硬件管理，也包括具有規范化的物業管理體系、專業化的物業管控流程，以及應急性的處置措施等軟性服務。
對于園區來說，物業管理是運營發展最基本的保障，就猶如是建筑物的“地基”，起著無可替代的作用。園區其他商業、產業部分的服務都應當建立在做好物業管理的基礎上。而對于園區企業而言，好的物業管理就如同遇到一個貼心周全的“好管家”，使企業不需要為物業上的瑣碎分神，從而能更加集中精力地發展自身的實業，為園區的發展創造更多價值。
二、商業配套是保障
目前，有許多已建成的產業園區商圈多以滿足本地需求的低端商業服務為主，業態不夠多元且檔次較低，商業形態大多零星分散。這歸根結底是部分產業園區沒有針對園區的產業業態及園區企業的主體客群透徹分析導致的結果。正確的做法應該是，在園區規劃的基礎上按圖索驥，根據園區的業態及主體客群的相關需求有針對性地進行商業招商。同時，不斷提高商業配套的品質，設定基礎保障類、品質提升類、市場引導類等不同類別的配套列表，實現多層次差異化精準對接。
園區的商業配套除了餐廳、大型商務旅館、超市、購物中心等基礎設施，更完善的會設有公寓、銀行、健身房等。而具有“微型城市”級別的產業園區在合理范圍內還會配置社區圖書館、文化藝術中心、學校、醫療衛生中心等提升園區品質項目。要注意的是，園區商業配套的服務主體不同，商業配套需要根據實際情況適當調整。
完善的商業配套不僅能吸引更多的優質企業入駐，為整個產業園區帶來經濟效益，而且能對整個園區的高效運營起到“畫龍點睛”的重要作用。
三、產業運營是驅動
產業運營是園區運營中最高層級的工作，對園區是否能健康有序長遠地發展起到決定性作用，對產業園區是否能夠形成一個完整的閉環、拉動地方經濟起到關鍵性作用。由于產業運營的概念興起的時間并不長，至今尚未有較為系統、全面的定論，因此在實踐的過程中更需要不斷摸索改善，從現有的產業園區中分析出優劣勢，從而進一步優化園區的產業運營模式。
園區產業運營的主要包括產業招商、創業孵化培育、公共服務平臺三大板塊。
1、產業招商
產業招商必須嚴格依照前期園區的產業規劃進行，堅持以園區定位落地為基礎。招商需始終圍繞園區的核心產業、重點產業以及輔助產業，極力聚集相關的上下游企業，嚴格選擇、把控入駐企業的性質，形成產業集聚效應，才能打造真正意義上的“產業園區”,提升園區的專業價值，吸引投資資本進入。
2、創業孵化培育
創業孵化培育是指產業園區具備既能孵化也能培育企業的功能。針對創業初創企業提供孵化服務，對于成長型和成熟型企業提供深入的催化服務，也就是通常說的“孵化器+加速器”的模式。例如聯合辦公空間、政策指導、資金申請、技術鑒定、咨詢策劃、項目顧問、人才培訓等，滿足入駐企業多層次的創業發展需求。同時不斷扶持園區規劃產業的創新資源，為園區產業的持續發展注入新鮮的血液。
3、公眾服務平臺
公共服務平臺是產業園區產業運營的重要載體和實現途徑，也是最核心的內容。包含提供政府的工商、稅務、人事、科技、文化、信息化等服務公共關系平臺;金融、財務、法律、知識產權、技術轉移、管理咨詢等各領域的中介服務機構;報社、廣播臺、電視臺、門戶網站等文化宣傳部門等。
物業管理、商業配套、產業運營就如同拉動產業園區的“三駕馬車”，任一模塊出現短板效應都會影響到園區的高效運作。要運營好一個具有品牌和示范效應的產業園區，必須牢牢把控好園區運營的這“三大巨頭”。
