產業地產中的這類土地運營商以華夏幸福基業股份有限公司、五礦營口（樓盤）產業園、中南建設、宏泰集團等為典型代表。這類土地運營商通常透過與政府的緊密溝通，與政府簽訂合約或協議獲得園區開發建設權，政府同時輔以住宅、商業用地給開發商作為補償，委托土地運營商打造“產城一體化”的新區域經濟發展極。
如華夏幸福的“產業新城模式”，土地運營商的產業地產開發特點在于往往與地方政府簽訂一個龐大的框架性協約，幾乎完全成為政府角色的替代者，履行從土地一級開發、招商引資、二級開發以及后期的運營，這種模式的重要原因和前提就是，區域經濟相對落后、政府財政拮據、在談判中處于弱勢，以空間換時間，讓渡很多資源和利益換取區域經濟和稅收快速的提高。
目前，憑借“產業新城”模式的華夏幸福已完成從華中到華東、華北地區的覆蓋，增長速度不容忽視，宏泰集團則更偏重于一級開發，將土地賣給富士康等大型實體企業，而五礦營口產業園也與此類似，長時間地盤踞在營口海外廣袤的土地上進行滾動開發。
作為我國獨有的一種產業地產開發類型，土地運營商在進入產業地產領域之時，首先應該對宏觀政治經濟形勢與區域產業鏈定位有清晰認識，能夠從產業大視野對區域進行規劃設置。同時，對于這類土地運營商，無論在資金能力上還是區域規劃能力上要求也都非常高。但就目前而言，這些代表性企業似乎遠遠未達到這種層次，而是多數停留在一級開發和土地批發的原始角色上。
專家也指出，這類過于粗放式的土地操作手法也為區域發展帶來了潛藏的風險。
土地運營商由于切中地方政府對GDP及就業發展的訴求，因而獲得地方政府政策的大力支持，同時也使住宅開發得以快速運轉。為滿足園區前期開發運營所需的大量資金，這類土地運營商過于專注通過住宅項目獲得快速回籠資金，產業園區的定位也因此容易發生偏移，區域產業未能跟上住宅行業發展水平，導致城市產業發展空心化。而土地運營商原本的應該進入引導產業發展的角色頃刻轉變為消費產業發展的角色，并非常容易陷入住宅開發商的角色混亂中。
一言以敝之，產業新城從何規劃，如何在更宏觀的視野下去規劃區域和產業發展，理清自身角色定位是每個土地運營商進入產業地產領域之前首先要思考的問題。
