古人云推己及人，我們經(jīng)常拿自己的立場觀念去推想客戶，想當(dāng)然的去想企業(yè)的需要，這就是所謂的園區(qū)運營了，反過來想如果任何一個地方有法務(wù)有注冊服務(wù)產(chǎn)業(yè)就會被導(dǎo)入嗎?那么做園區(qū)的，先讀懂客戶，搞清楚企業(yè)選址的動機(jī)和最終決定力量到底是什么，再談園區(qū)運營。
中國本土公司的選址需求比外資公司要旺盛得多，這是很明顯的一個現(xiàn)象。2015年北京和上海的企業(yè)優(yōu)質(zhì)寫字樓成交占比均達(dá)到60%左右，其他城市占比更高。在中資公司里面，以金融公司和高科技公司的選址為主導(dǎo)。中資企業(yè)的選址具有很明顯的特點，企業(yè)開始追求辦公環(huán)境的卓越品質(zhì)，希望辦公場所設(shè)計更人性化。
大型企業(yè)的選址必然以成本控制為導(dǎo)向，各部門逐水草而居。例如，研發(fā)中心要留在深圳，深圳的政策對人才的吸引力很強(qiáng)。而生產(chǎn)制造部門選址面積需求較大，不一定落戶在城市中心區(qū)，也不一定在中心城市。大型企業(yè)發(fā)展規(guī)模越來越龐大，它肯定會有這樣的一種挪移。
誰是準(zhǔn)客戶?
選址訴求的本質(zhì)和背后的邏輯。從企業(yè)端稱為選址，從園區(qū)端稱為招商。選址分為三個維度去論述：戰(zhàn)略選址、政策選址、市場要素和企業(yè)發(fā)展要素產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)協(xié)同轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的選址。行話稱為戰(zhàn)略選址、剛性選址。
剛性選址：可以思考他們?yōu)槭裁匆x址，根據(jù)選址動機(jī)能捕捉到哪些信息?根源是什么?“動機(jī)”如曉得企業(yè)選址是因為政策要素，成本要素，環(huán)保的要素、財稅要素等所產(chǎn)生的訴求，這些都是剛性訴求!
重新定義園區(qū)價值爭論點
園區(qū)的價值是什么呢，如果園區(qū)沒有價值那企業(yè)為什么會選擇你呢?企業(yè)的痛點就是園區(qū)要做的內(nèi)容，稱之為運營體系，嚴(yán)格講運營體系是企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)體系，而不是企業(yè)的消費的服務(wù)體系，是兩回事。
戰(zhàn)略選址本質(zhì)：他的底層邏輯，初心、戰(zhàn)略、模式，運營，內(nèi)心的訴求，目標(biāo)，愿景都非常的清晰，個人觀點：對于企業(yè)本身對選址訴求是企業(yè)戰(zhàn)略及商業(yè)模式重要的組成部分，是想成為細(xì)分行業(yè)獨角獸的重要載體。
對于園區(qū)必須具備如下要素：載體要素，資本要素，市場要素，資源要素，人才要素、政策要素六個非常重要的要素，要不只能看到人家選址，光你著急，人家企業(yè)不著急，當(dāng)然這里邊還有信任的要素等其他要素。
高科技企業(yè)的選址需求
1、一般需求的面積很大，需求面積很大反而不一定是進(jìn)入核心區(qū)，會考慮新興產(chǎn)業(yè)區(qū)域。
2、由于嚴(yán)格的辦公設(shè)施成本控制，成本的控制會占到選址需求的50%。可以說，如果我有10個需求，按百分比來講，單一的成本控制，可能就會占到整體需求的50%。再者，高科技公司不一定要落戶在城市核心區(qū)，核心區(qū)擁擠的道路交通，反而限制IT人才的流入。人才的聚集地，是高科技公司選址的重要考量。
3、建設(shè)園區(qū)，構(gòu)建更人性化更靈活的辦公場所。
高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和新城而言，它的開發(fā)至少需要具備四個關(guān)鍵基礎(chǔ)：
科研和教育
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展需要有充足的人才庫、高質(zhì)量的基礎(chǔ)教育，以及良好的高等教育和研發(fā)環(huán)境。不論是硅谷，還是下文將涉及的美國城市奧斯汀，它們都具備了優(yōu)質(zhì)的科研和教育資源，為成功的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展提供基礎(chǔ)性的支持。
環(huán)境
環(huán)境因素決定了空間的宜人性和多用途性。這些因素包括：生態(tài)環(huán)境是否宜人;職住是否平衡，這影響了一個區(qū)域中人們的通勤時間和成本;環(huán)境是否緊湊，使人們通過步行、公共交通就可以到達(dá)周邊想去的地方，而不需要依賴汽車;是否擁有充滿活力且能滿足多元需求的混合功能;是否有便利的公共服務(wù)設(shè)施，包括醫(yī)療等;主干道或高速公路沿線是否擁有尺度適宜的制造業(yè)空間。
管理和政策支持
政策支持中重要的一點在于是否擁有穩(wěn)健的房價政策和經(jīng)濟(jì)適用房。在中國的特殊環(huán)境下，它還包括是否有優(yōu)惠的落戶政策、優(yōu)秀人才引進(jìn)計劃等。這些因素決定了一個區(qū)域在吸引優(yōu)秀人才方面的競爭力。
可達(dá)性和基礎(chǔ)設(shè)施
區(qū)域是否適宜步行、提供多種出行方式的選擇，以及數(shù)字化的基礎(chǔ)設(shè)施(比如智能交通、智慧城市)建設(shè)得如何，這些將長遠(yuǎn)地影響區(qū)域里各種活動的開展以及與外部社區(qū)的互動，它們往往是創(chuàng)新與活力的來源。
園區(qū)要吸引優(yōu)勢企業(yè)，從哪些方面發(fā)力?
1、政策導(dǎo)向，園區(qū)在稅收、人才引進(jìn)等方面給予企業(yè)優(yōu)惠;
2、建設(shè)完備的基礎(chǔ)設(shè)施，如修建道路;
3、建設(shè)完善的配套設(shè)施，如餐飲、配套酒店、學(xué)校等。
