“爭取到2020年盤活建設(shè)用地不少于50平方公里，加大‘工改工’改造力度，新增整備用地中用于工業(yè)用地的比例不得低于30%”，4月8日深圳市《關(guān)于支持企業(yè)提升競爭力的若干措施》(下稱《措施》)細(xì)則公布，《措施》對深圳的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)明確了限期達(dá)成的任務(wù)目標(biāo)。
針對深圳日益緊張的產(chǎn)業(yè)用地，《措施》指出深圳將從加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用地統(tǒng)籌管理;創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地使用方式;實(shí)施重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地專項(xiàng)保障;加大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)和供應(yīng)力度;加大“工改工”改造力度;加快拓展產(chǎn)業(yè)用地來源;優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)形成機(jī)制等多個(gè)方面強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地和空間保障。
“該《措施》的落實(shí)將拓展深圳產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)、改進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地用房使用方式，從而為深圳企業(yè)發(fā)展提供空間保障，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，提升深圳企業(yè)的核心競爭力。”深圳市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
加快產(chǎn)業(yè)用地入市
在此次出臺的《措施》中，深圳市政府的新增產(chǎn)業(yè)用地目標(biāo)是到2020年，新增整備用地50平方公里，新增整備用地中用于工業(yè)用地的比例不得低于30%，這意味著未來4年內(nèi)將有超過16平方公里的產(chǎn)業(yè)用地入市。
而一直以來，深圳產(chǎn)業(yè)用地需求旺盛，截至目前，已有200余家企業(yè)提出了約4平方公里的用地訴求。“深圳的產(chǎn)業(yè)需求一直處于高位，土地和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾一直存在。”中城新產(chǎn)業(yè)控股深圳有限公司創(chuàng)始人劉愛明告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。
實(shí)際上，以舊地整備彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)用地不足在深圳并不是首 次。早在2009年12月1日，深圳率先頒布實(shí)施《深圳市城市更新辦法》，俗稱“三舊改造”，包含了“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”。
此外，深圳市還在2013年1月8日以市政府1號文件的形式出臺了《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》，配套文件之一的《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法》提出，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位符合規(guī)劃的工業(yè)用地可進(jìn)入全市統(tǒng)一土地市場。
不過，掌握在原農(nóng)村集體手上的空地為29平方公里，由于涉及各種遺 留問題成交困難。僅在2013年12月，深圳市方格精密器件有限公司以1.16億元競得A217-0315宗地，成為深圳首筆集體工業(yè)用地入市，此后集體工業(yè)用地入市一直處于“難產(chǎn)”狀態(tài)。因此，與此前一輪政策對舊地入市的支持側(cè)重點(diǎn)不同，在即將實(shí)施的《措施》中，針對此前農(nóng)村集體土地入市難的問題，文件特別提出將加大原農(nóng)村集體土地入市力度，通過用地功能管制、利益增值共享等方式，積極推動提高原農(nóng)村集體未征轉(zhuǎn)建設(shè)用地入市數(shù)量。
此外，近日出臺的《措施》同時(shí)提出加快推進(jìn)“整村(片區(qū))統(tǒng)籌”，鼓勵(lì)未完善征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)、符合規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地加快入市。對原工業(yè)物業(yè)的改造也是亮點(diǎn)之一，《措施》提出將鼓勵(lì)企業(yè)在符合規(guī)劃、安全標(biāo)準(zhǔn)且不改變用途的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高土地利用率。
“通過城市更新和土地整備，深圳將在今年年底前形成5平方公里左右的大型產(chǎn)業(yè)用地有效供應(yīng)，為深圳下一步重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地提供可靠保障。”深圳市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
“工改工”比例將提高
值得注意的是，《措施》此次強(qiáng)調(diào)深圳將嚴(yán)格控制“工改商”“工改居”，大幅度提高城市更新中舊工業(yè)區(qū)“工改工”比例，支持國有企業(yè)參與“工改工”項(xiàng)目改造。
記者從《措施》中了解到，擴(kuò)大“工改工”比例目的在于保證深圳產(chǎn)業(yè)規(guī)模，目前深圳正在研究劃定產(chǎn)業(yè)區(qū)塊控制線，穩(wěn)定工業(yè)用地總規(guī)模，先期將制造業(yè)基礎(chǔ)好、集中連片、符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)劃入線內(nèi)管理。
“該做法將確保中長期內(nèi)全市工業(yè)用地總規(guī)模不低于270平方公里，占城市建設(shè)用地比重不低于30%。”深圳市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。
世聯(lián)行華南顧問總監(jiān)左文曦認(rèn)為，“工改工”的城市更新項(xiàng)目業(yè)主較為單一，與城中村的拆遷談判動輒成百上千個(gè)業(yè)主相比，工業(yè)升級改造的談判難度大大降低;其次，“工改工”可選擇的地塊比較多，很多開發(fā)企業(yè)正在跟多個(gè)地塊進(jìn)行談判。
左文曦同時(shí)提出，“工改工”項(xiàng)目由于涉及分割銷售、可售比例、補(bǔ)交地價(jià)等問題，政策不確定性導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。
如位于深圳南山的萬科云城，調(diào)整原有土地規(guī)劃加入商辦配套部分后，不可分割銷售的產(chǎn)業(yè)部分面積占項(xiàng)目60%～70%，在限定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上由企業(yè)認(rèn)購。此外配套部分占30%～40%，這部分可以分割對外銷售。
而在最 新《措施》規(guī)定中，對于產(chǎn)業(yè)用地使用方式，深圳目前主要推廣“先租后讓、租讓結(jié)合”的供應(yīng)方式。“這種出讓方式意味著拿地、抵押貸款、開發(fā)這種滾動的開發(fā)模式將難以繼續(xù)適用，從源頭上切斷了部分開發(fā)商的滾動開發(fā)資金來源。”一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為。
