有分析認(rèn)為，在15年內(nèi)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模超過10萬億元人民幣，并取代商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為中國最大的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)在近年來也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大熱點，但總有點雷聲大雨點小的感覺。養(yǎng)老項目面臨的地價高、補貼少、運營成本昂貴的問題一直成為阻礙其發(fā)展的重要因素。而今年的1月和5月，發(fā)生了兩大涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的收購事件，研究院報告認(rèn)為，這為養(yǎng)老地產(chǎn)的破局在融資渠道上提供了一條新的出路。
地價高，補貼少
養(yǎng)老地產(chǎn)在前期土地開發(fā)階段就面臨著地少、價高、政策補貼少的問題。養(yǎng)老地產(chǎn)新增用地少，且地價高，導(dǎo)致前期土地開發(fā)成本成為企業(yè)重金投入的領(lǐng)域。2009年以前，開發(fā)商需用占開發(fā)成本20%-35%的自有資金購置土地，待“四證”齊全后，占開發(fā)資金65%-80%的建安成本可以由銀行貸款滿足。隨著土地價格的上漲，土地成本占整個項目開發(fā)成本的比重再度上升。而且沒有真正意義的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地專門類別，導(dǎo)致大部分民營企業(yè)是租地做養(yǎng)老，故存在缺少抵押物問題無法融資，而對于商業(yè)型的養(yǎng)老用地則以“招拍掛”方式獲得，導(dǎo)致土地成本非常高。
拿下土地后，項目建設(shè)及配套的適老化設(shè)計同樣也成本頗高。養(yǎng)老地產(chǎn)由重“地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向重“服務(wù)”，服務(wù)設(shè)施的投入成本在整個項目中所占比重逐漸加大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，通過招拍掛獲取的土地建養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老機構(gòu)，尤其是走高端路線的養(yǎng)老機構(gòu)在適老化設(shè)計設(shè)施方面的投入占總投入的15%-30%；租賃土地的養(yǎng)老機構(gòu)的適老化設(shè)計改造成本占比更大。而據(jù)相關(guān)調(diào)查，適老化設(shè)計的床位的投入達30萬-50萬元/床，但參照各地方補貼政策，對于民營機構(gòu)每個床位的補貼大多僅為幾萬元，成本與補貼存在較大差距。
作為養(yǎng)老項目后期運營上人工成本也非常高，政府補貼受機構(gòu)營利屬性限制。由于養(yǎng)老地產(chǎn)重在“養(yǎng)”，必然導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施維護、服務(wù)運營相比普通地產(chǎn)資金投入要更高。而對于養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)運營而言，民辦非營利養(yǎng)老機構(gòu)雖獲得相關(guān)補貼及稅費優(yōu)惠，但其必須按照民政部規(guī)定的低額收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；民辦營利養(yǎng)老機構(gòu)雖收費不受限制，但其享受的補貼少。
開拓融資渠道或是出路
2016年1月，宜華健康以4.08億元現(xiàn)金支付方式購買親和源股份11666萬股，占親和源58.33%的股權(quán)。
2016年5月，光大控股宣布收購匯晨養(yǎng)老67.27%的股權(quán)，成為其控制性大股東。收購后，光大控股將保持匯晨養(yǎng)老管理團隊穩(wěn)定，并參與運營管理。
研究院分析指出，“親和源被收購，匯晨養(yǎng)老被并購，這兩大事件都從側(cè)面反映出了民營養(yǎng)老企業(yè)資本困境”，但也讓其他養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)看到，當(dāng)存在缺少抵押物和融資成本高問題時，與資本結(jié)合是解決融資難問題的一條快速通道，一方面提升了養(yǎng)老品牌的知名度和信任度，另一方面也打開了企業(yè)的融資渠道。
分析認(rèn)為，繼2013年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)金融政策做出重要的指引之后，2015年，政策引導(dǎo)更為明確，其中《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》提出加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財政資金投入；《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券發(fā)行指引》支持發(fā)債企業(yè)按照國土資源部《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》有關(guān)規(guī)定，以出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)為債券設(shè)定抵押；《開發(fā)性金融支持社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實施意見》指出針對社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項目、居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目、養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)項目、養(yǎng)老服務(wù)人才培訓(xùn)基地建設(shè)項目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)項目重點支持申請國家開發(fā)銀行貸款支持。2016年，《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》重點強調(diào)加強多層次、多元化的融資渠道、加快保險產(chǎn)品創(chuàng)新等，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大推動作用，在養(yǎng)老金融政策落實中或仍亟須相關(guān)法律和政策予以配套支持。
