園區的產業規劃究竟應該怎么做？中機院規劃組根據多年的摸爬滾打經驗，得出：“園區的產業規劃怎么做，主要決定于甲方的第一需求，是拿地還是盈利（租賃、銷售、還是以租代售）”，針對這兩個方面方面，進行深入講解：
首先，如果甲方讓你做一個所謂“產業規劃”，你先要弄明白，這份方案到底是給誰看的。
如果是甲方要拿這份東西去向政府圈地的，那就相對簡單了，套路無非就是，整理一下目標區域的產業資源，整理一下甲方手里的產業籌碼，看看能不能講出一個讓目標區域的“政府一哥”愛聽的故事。
這是“產業規劃”的核心，其次就是附帶的講產業故事，比如讓這個產業的產業鏈上下游如何牛逼，比如這個產業的未來發展趨勢，比如這個產業將給政府帶來如何的好處（稅收、產值、未來）。
再貼一些借鑒的案列，比如國外類似的什么產業園多么牛逼，比如當地區域的優勢如何貼合這個產業（貼一些假圖像）。
這份報告和平常的融資計劃書沒多大區別，不同的是融資計劃書是哄投資人開心，這個產業規劃是哄政府開心。
當然在做這份報告的時候，也要充分考慮到自己將來執行的能力，萬一把牛吹大了，后面吃相又太難看，那以后江湖也很難混了。
另外一種產業規劃實際上市面對客戶的，產業園區核心還是去化，不管是租賃、還是銷售、還是以租代售。所以，產業園區的所謂“產業規劃”，其實在解答甲方自己的困惑——“將來這個園區，賣給誰，或者租給誰”。
同時也向園區的租客或者買家在回答另一個問題——“將來這個園區會變成一個什么樣的園區？”
經常的很多園區的甲方，往往把“產業規劃”交給建筑設計公司附帶來做，如果是一般的傳統創意園區，以臨街商鋪還有辦公為主的園區，其實找一家建筑設計公司來做其實是沒有什么問題的。因為，這些租客對物理空間并沒有太多的特殊要求。
很多時候，一些真正的“工業園區”，建筑設計公司其實是無法替你做“產業規劃”的，最簡單的邏輯是，他們無法知道“真正的客戶是誰、誰會有購買力、客戶對物理空間有什么特殊要求、對產權風格的面積大小要求是多少、對搬遷的要求是什么、對價格的承受范圍是多少、對排污的要求是什么……”
但如果沒有這些關鍵信息，建筑設設計公司設計出來的“帶產業規劃的園區規劃”往往都會落空！
從園區甲方的角度來說，園區的“產業規劃”如果不能解決“產品賣給誰、產品有什么特殊要求、產品對這個產業有什么優勢，產品未來是怎么樣……”以上這些問題，這個“產業規劃”其實和前面忽悠政府的那個“產業規劃”一樣，沒有一點實際意義。
而實際中，沒有真正幾家建筑設計公司能夠幫甲方把這么落地的“帶產業規劃及產品規劃的園區建筑設計”做出來。
在現實的操作中，建議園區甲方可以找園區的招商機構、規劃設計招商運營一體化的服務機構或者代理銷售機構，讓他們提前參與到園區的產品規劃當中來，讓園區的招商機構或者代理機構給建筑規劃設計出詳細的建筑設計要求。
當然，他們也要去跑市場或者調研。如果，你找不到這些機構，你就得親自跑跑了。
怎么去調研，怎么去摸底，之前談過很多這里就不累贅了。但是，所有的產業規劃，最后一定要落到產品上。
“什么樣的產品好租、什么樣的產品好賣、什么樣的產品價值高、什么樣的產品稀缺、什么樣的產品產業細化、什么樣的產品能滿足以前產業方一直沒能得到滿足的某種需求……”
有時候，一小點都可以讓你的產品凸顯出來。比如，某個區域大量的IT公司。但是，周邊的寫字樓都是中央空調，一到點就停。
所以，園區主打獨立空間就可以把一大堆整天加班的IT公司吸引過來。這么為“加班的IT公司而設計的產業規劃”，就顯得很有價值！
