據相關機構統計估算數據顯示，目前全國的產業園區供應總面積超過60億平方米，并且每年還有大約1.4億平方米的新增供應量。已經建成的產業園區載體空置的規模超過25億平方米。其中一線城市工業廠房平均空置率大約10%左右，研發辦公類載體空置率達到35%。二線城市工業廠房平均空置率大約30%，研發辦公類載體平均空置率45%。三線及以下城市工業廠房空置率平均40%左右，研發辦公類載體的空置率平均達到60%。這標志著，產業園區正式進入存量時代。
同時，市場上仍然存在不少經營較好，高入駐率的園區。那么產業園區整體的空置率攀高，主要原因有哪些呢？
根據走訪的一些園區來看，主要存在以下幾個方面的原因。首要原因是產品錯配。在集約利用土地的大背景下，疊加了招大引強、要面子、盲目跟風等因素，在園區的規劃設計階段往往優先考慮政策導向，而忽視了市場客戶的實際需求。比如有些城市和地區，當地的民營經濟活躍，中小企業發展需求很多，這些中小企業對載體的使用有他們的共性需求，在不了解企業需求的情況下，盲目推進“工業上樓”和“標準廠房”建設，導致企業的需求無法滿足，建成的載體難以去化。還有一種誤解，就是很多地方認為研發型產業園區比生產型園區高級，盲目上馬各類科技園、研發園載體。在人才基礎和產業能級不匹配的情況下，這類園區往往存在較高的空置率。
第二，是價格的錯配。一些缺乏產業園區開發建設經驗的企業，在園區規劃和建設的過程中對成本控制的能力有限，為了形象好盲目增加玻璃幕墻、石材立面等高成本投入，導致建設成本過高，在招商環節遇到定價難題。剛需型實體企業對成本是非常敏感的，多數企業對功能需求更為重視，不愿意為面子工程買單。不會因為建設多花錢，客戶就可以承受高租金。產業園區載體的租售價格，是受到市場供需關系影響的。
再加上公平競爭條例出臺，建設全國統一大市場的背景下，一些產業基礎薄弱的地方，失去了政策招商的抓手，無疑是雪上加霜。
“高空置率”也為產業園區的經營帶來很多風險和問題，產品、價格與市場匹配度降低，導致建成載體難以去化，現金流出現問題，經營壓力增大，帶來暴雷風險等。
如何解決這些問題呢？
首先，要回歸對產業園區建設經營的本質與初心，建設產業園區載體的目的是發展產業。聯東之前服務過的一個地方國資園區，采用成本定價法，開發成本高，所以租金定得也高，一批企業看中了載體，但因為租金價格是市場價的2倍左右，導致企業無法簽約入駐，全部流失掉。但是，深圳今年就創新性地提出了 “低成本空間”招商方式，控制租金水平，為招商賦能，以租金換產業，嘗試將 “產業效益”納入國有資產的考核范疇，來解決產業園區招商租金的定價問題。
第二，要挖掘本地企業的特質，做精細化差異化經營。既要重視戰略性新型產業，也要關注本地優勢傳統產業的發展。除了招大引強，更應該關注中小企業的實際需求。參天大樹都是從樹苗長起來的，與其把精力放在移植上，不如更多關注培育中小企業的成長，一棵參天大樹，不如一片生機勃勃的產業叢林。
第三，打破管理機制限制，尋求專業運營單位合作。一些地方國資類產業園區，在招商與經營方面，受體系限制，對于招商運營團隊的激勵和管理缺乏抓手，難以提高效率。這種情況下，可以選擇與專業運營單位合作，借力市場的手段解決盤活問題。
第四，在公平競爭條例之下，應該放棄傳統的資源政策換產業投資的老套路。 考慮從企業實際需求出發，通過產業鏈資源的整合與價值投資，幫企業降成本、 擴市場、優化服務，通過軟實力吸引企業入駐。
第五，考慮產業梯度轉移的客觀規律，擴大合作渠道，從產業集中度高的一線城市引導一部分降本需求明顯，并且需要擴大生產的產業和產能轉移。
