01 土儲(chǔ)專項(xiàng)債常見問(wèn)題整理
土地用途相關(guān)
土地儲(chǔ)備方案中，若納入征地拆遷補(bǔ)償方案，則可以用于土地上的房屋拆遷；工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地，需先確認(rèn)是否符合國(guó)土空間規(guī)劃，并與自規(guī)部門溝通能否調(diào)整；農(nóng)村閑置集體土地不符合收儲(chǔ)條件，可通過(guò)全域土地綜合整治處理。
申報(bào)主體與范圍
高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)存量土地可納入上一級(jí)政府土地土儲(chǔ)，如縣級(jí)經(jīng)開區(qū)納入市本級(jí)土地土儲(chǔ)；國(guó)企土地可以作為收購(gòu)對(duì)象，平臺(tái)公司還可通過(guò)土儲(chǔ)專項(xiàng)債化債；對(duì)于企業(yè)已在工業(yè)用地上建廠房的情況，應(yīng)采用收購(gòu)而非新增方式處理。
申報(bào)流程與材料
土儲(chǔ)專項(xiàng)債和發(fā)改系統(tǒng)關(guān)系不大，如北京部分項(xiàng)目做成一級(jí)土地開發(fā)，基建項(xiàng)目先入重大項(xiàng)目庫(kù)，從自然資源到土儲(chǔ)系統(tǒng)，無(wú)需立項(xiàng)和編寫可研報(bào)告；自規(guī)系統(tǒng)上傳的方案是實(shí)施方案。
資金使用與額度
土儲(chǔ)專項(xiàng)債資金一次性到位，申報(bào)額度不受不高于 80% 的限制，已發(fā)行項(xiàng)目多為 100%，資金用于完整購(gòu)買土地；發(fā)行資金先支付給出售人，嚴(yán)禁空轉(zhuǎn)并實(shí)行穿透式監(jiān)管；公開專項(xiàng)債額度 4.4 萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)用于土地儲(chǔ)備的約為 10% 即 4400 億元或更低，其中包含存量商品房和拖欠企業(yè)貸款。
土地產(chǎn)權(quán)與評(píng)估
有抵押的土地可以收儲(chǔ)，但需債權(quán)人同意，且收入資金要能覆蓋成本，地塊應(yīng)具備交易屬性，產(chǎn)權(quán)清晰，查封土地不具備收儲(chǔ)條件；新增地塊收儲(chǔ)無(wú)評(píng)估，存量土地作為資產(chǎn)可進(jìn)行評(píng)估；收回平臺(tái)公司土地時(shí)，若低于原價(jià)格，本地土儲(chǔ)中心在報(bào)當(dāng)?shù)乜h政府同意并集體決策的情況下，可規(guī)避國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。
其他問(wèn)題
土儲(chǔ)專項(xiàng)債在本息覆蓋比上要求為 1.2；年度土儲(chǔ)計(jì)劃可找當(dāng)?shù)赝羶?chǔ)中心咨詢，進(jìn)行動(dòng)態(tài)儲(chǔ)備；三四線城市項(xiàng)目包裝時(shí)，一般總投資在 2 億左右，避免一個(gè)大項(xiàng)目包裝幾塊地。
02 土儲(chǔ)專項(xiàng)債申報(bào)要點(diǎn)
1.土地儲(chǔ)備方案要完備
方案中應(yīng)明確土地的來(lái)源、用途、規(guī)劃等關(guān)鍵信息，若涉及房屋拆遷，需將拆遷補(bǔ)償方案納入其中，確保各項(xiàng)安排符合法律法規(guī)和政策要求。
2.符合規(guī)劃與產(chǎn)權(quán)要求
土地必須符合國(guó)土空間規(guī)劃，對(duì)于擬調(diào)整用途的土地，要提前與自規(guī)部門溝通并獲得許可；地塊產(chǎn)權(quán)要清晰，具備交易屬性，有抵押的土地收儲(chǔ)需謹(jǐn)慎處理，確保資金能夠覆蓋成本且債權(quán)人同意。
3.合理規(guī)劃項(xiàng)目投資規(guī)模
根據(jù)城市規(guī)模和實(shí)際情況，合理確定項(xiàng)目投資規(guī)模，如三四線城市項(xiàng)目總投資一般控制在 2 億左右，避免過(guò)度包裝項(xiàng)目，確保項(xiàng)目的可行性和收益性。
4.關(guān)注資金使用規(guī)范
嚴(yán)格按照規(guī)定，確保資金一次性到位且專款專用，直接支付給出售人，杜絕資金空轉(zhuǎn)，配合穿透式監(jiān)管，保障資金安全和有效使用。
5.注重本息覆蓋比
確保項(xiàng)目預(yù)期收益能夠達(dá)到本息覆蓋比 1.2 的要求，在項(xiàng)目規(guī)劃和預(yù)算編制時(shí)，充分考慮土地增值、開發(fā)收益等因素，合理測(cè)算收益，確保償債能力。
6.配合申報(bào)流程要求
雖然與發(fā)改系統(tǒng)關(guān)聯(lián)度低，但仍需按照自然資源到土儲(chǔ)系統(tǒng)的流程進(jìn)行申報(bào)，準(zhǔn)備好實(shí)施方案等相關(guān)材料，及時(shí)上傳至自規(guī)系統(tǒng)，確保申報(bào)工作順利進(jìn)行。
03 土儲(chǔ)專項(xiàng)債申報(bào)流程圖
04 土儲(chǔ)專項(xiàng)債改進(jìn)措施
1、加強(qiáng)政策解讀與培訓(xùn)
相關(guān)部門應(yīng)加大對(duì)土儲(chǔ)專項(xiàng)債政策的宣傳和解讀力度，組織針對(duì)地方政府、平臺(tái)公司和相關(guān)企業(yè)的培訓(xùn)，提高從業(yè)者對(duì)政策的理解和把握能力，減少因政策誤解導(dǎo)致的申報(bào)失誤和操作風(fēng)險(xiǎn)。
2、完善土地評(píng)估機(jī)制
針對(duì)存量土地評(píng)估和新增土地收儲(chǔ)評(píng)估的不同情況，建立更加科學(xué)、規(guī)范的評(píng)估體系，明確評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法，確保土地價(jià)值得到準(zhǔn)確評(píng)估，為土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行和實(shí)施提供可靠依據(jù)。
3、強(qiáng)化項(xiàng)目監(jiān)督與管理
建立健全項(xiàng)目監(jiān)督機(jī)制，從項(xiàng)目申報(bào)、資金使用到項(xiàng)目實(shí)施和收益分配，進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，保障項(xiàng)目順利推進(jìn)，提高土儲(chǔ)專項(xiàng)債的使用效益。
4、優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)
地方政府在規(guī)劃土儲(chǔ)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)充分考慮土地的后續(xù)利用和開發(fā)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展需求和產(chǎn)業(yè)布局，合理確定土地用途和開發(fā)模式，提高土地資源的利用效率，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化。
5、加強(qiáng)部門協(xié)作與溝通
自然資源、財(cái)政、發(fā)改等部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)作與溝通，形成工作合力，在土地規(guī)劃、項(xiàng)目審批、資金監(jiān)管等方面建立有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，共同推進(jìn)土儲(chǔ)專項(xiàng)債工作的順利開展。
