【干貨】新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃與規(guī)劃一體化實(shí)踐

從傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)到新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展主要經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)類型、功能業(yè)態(tài)、建筑形態(tài)及開發(fā)建設(shè)模式都發(fā)生了較大的變化。[1]近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求，新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在我國快速發(fā)展，其中第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)是以互聯(lián)網(wǎng)、高新技術(shù)研發(fā)、高端制造等新型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集工作、生活、休閑于一體功能復(fù)合的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢及特點(diǎn)呈現(xiàn)以下特征：1）由加工型轉(zhuǎn)向研發(fā)型高端產(chǎn)業(yè)；2）建設(shè)模式向綜合新城轉(zhuǎn)變；3）從強(qiáng)調(diào)引進(jìn)大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變；4）更加注重生態(tài)環(huán)境和空間品質(zhì)。

 

鑒于此，新型產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)需要考慮的因素越來越多，其規(guī)劃設(shè)計(jì)也并非是單一的空間表達(dá)和形象設(shè)計(jì)，必須納入產(chǎn)業(yè)策劃的思路，通過策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)一體化的技術(shù)路徑，為其開發(fā)建設(shè)提供一個(gè)具有前瞻性、針對性和可實(shí)施性的開發(fā)建設(shè)方案。

 

2 策劃與規(guī)劃一體化技術(shù)路徑

策劃是以市場需要為導(dǎo)向，通過廣泛的市場調(diào)研、科學(xué)的區(qū)域發(fā)展研判、扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)分析、精準(zhǔn)的案例研究，從市場發(fā)展和實(shí)際需求的角度，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)是什么、做什么、如何做、何時(shí)做等問題。策劃不僅需要考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行，更重要是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體效益最大化。[3]以策劃為引導(dǎo)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，能為空間規(guī)劃提供可靠的依據(jù)，有利于提高規(guī)劃的科學(xué)性和可實(shí)施性，同時(shí)有利減少或避免市場的失錯(cuò)概率，策劃與規(guī)劃結(jié)合的更緊密，規(guī)劃就更能有特色，更具實(shí)施性和可行性。

 

中機(jī)院（http://www.tomorrow-never-dies.com）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)踐，初步探索了策劃與規(guī)劃一體化的工作思路和框架。一是進(jìn)行區(qū)域大勢、產(chǎn)業(yè)分析、市場分析、開發(fā)條件等全面的分析和判斷，先認(rèn)清“我是誰”，找準(zhǔn)方向；二是找出資源條件和市場需要的結(jié)合點(diǎn)，解決“做什么”；三是通過規(guī)劃設(shè)計(jì)解決“如何做”；四是通過開發(fā)分期解決“何時(shí)做”的問題。策劃與規(guī)劃一體化并不是簡單的結(jié)合，而是強(qiáng)調(diào)在工作目標(biāo)、思維方式和研究內(nèi)容上的相互滲透，特別是開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品組合、經(jīng)濟(jì)測算階段，策劃及規(guī)劃必須更緊密的結(jié)合，互相進(jìn)行調(diào)校，以到達(dá)經(jīng)濟(jì)效益和空間效果的最優(yōu)化。

 

圖1-新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃與規(guī)劃一體化研究框架圖

 

3 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)——是什么

招商局·芯云谷項(xiàng)目位于廈門灣南岸、漳州開發(fā)區(qū)內(nèi)，與廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)僅一水之隔，地理區(qū)位優(yōu)越，環(huán)境配套完善，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，該項(xiàng)目由百年央企招商局集團(tuán)旗下招商局漳州開發(fā)區(qū)有限公司投資，是招商局漳州開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的首發(fā)和標(biāo)桿項(xiàng)目。

 

項(xiàng)目用地面積約42.2ha，位于卓岐內(nèi)湖西岸，北至南濱大道，西南至龍翁山。項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，15min可直達(dá)廈門島內(nèi)，40min可達(dá)機(jī)場、動(dòng)車站，廈漳城際軌道R3線建成后，5min可達(dá)廈門島內(nèi)。

 

項(xiàng)目站在福建自貿(mào)區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和廈漳泉一體化的高度，結(jié)合廈門產(chǎn)業(yè)特色和項(xiàng)目的區(qū)位條件，提出“閩南泛信息類中小企業(yè)總部基地”的設(shè)想，打造低密度、商務(wù)花園型的企業(yè)總部，通過性價(jià)比遠(yuǎn)高于廈門、漳州的辦公環(huán)境條件以及招商系的資本優(yōu)勢，吸引企業(yè)入駐和產(chǎn)業(yè)聚集。

 

圖3-項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)方向帥選方法

 

 

4 開發(fā)策劃——做什么

4.1 品牌定位

從招商局的品牌文化影響力，園區(qū)未來重點(diǎn)發(fā)展的信息技術(shù)類產(chǎn)業(yè)以及園區(qū)未來打造的產(chǎn)品和環(huán)境特征，同時(shí)，結(jié)合園區(qū)周邊環(huán)境資源，規(guī)劃提出了“招商局·芯云谷”的項(xiàng)目品牌定位。

 

4.2 產(chǎn)業(yè)定位

園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向主要通過以下四個(gè)步驟進(jìn)行篩選。

 

1）生態(tài)否決法：根據(jù)生態(tài)否決法，去掉信息技術(shù)設(shè)備制造類企業(yè)，明確以信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為發(fā)展方向；2）區(qū)域順應(yīng)法：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向以承接廈門產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主；3）競合評(píng)價(jià)法：根據(jù)園區(qū)競合進(jìn)一步明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向；4）條件分析法：從發(fā)展條件來看適合本地發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向。

 

通過以上分析，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為：以軟件及信息服務(wù)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)及物聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)，涵蓋云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、虛擬現(xiàn)實(shí)、電子商務(wù)等信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，廣泛引進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)設(shè)計(jì)、總部辦公、職能部門等產(chǎn)業(yè)鏈高端環(huán)節(jié)，打造龍頭企業(yè)帶動(dòng)、中小企業(yè)成長、小微企業(yè)孵化的全產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

 

4.3 目標(biāo)客群

園區(qū)站在福建自貿(mào)區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和廈漳泉一體化的高度考慮，形成面向全國、主攻廈門、積極對臺(tái)、承接本地的多層次客群定位。

 

4.4 功能定位

園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展“孵化、辦公、配套、服務(wù)”四大功能。其中，配套功能包含商業(yè)、酒店、公寓和影視娛樂等功能；服務(wù)功能包含園區(qū)管理、政務(wù)服務(wù)、人才服務(wù)、銷售展示、公共會(huì)議、公共技術(shù)平臺(tái)等功能。

 

4.5 開發(fā)規(guī)模及產(chǎn)品組合

結(jié)合對國內(nèi)外信息技術(shù)類園區(qū)及總部園區(qū)的研究，發(fā)現(xiàn)總部類園區(qū)的容積率都小于1.0，信息軟件類園區(qū)在0.5～1.37之間（廈門軟二最高，為1.37），孵化：辦公：配套：服務(wù)的功能比例平均為16%:48%:25%:10%。

 

考慮到園區(qū)為信息軟件總部類園區(qū)，且為了與廈門及漳州的差異化定位，本園區(qū)以環(huán)境為主打，建議容積率為不宜過高建議項(xiàng)目容積率為0.9～1.0，園區(qū)占地面積為41.3ha，則預(yù)計(jì)園區(qū)建筑面積約為37～42萬平方米。產(chǎn)品形態(tài)以總部辦公為主，包括獨(dú)棟、雙拼產(chǎn)品，同時(shí)還有多層及高層產(chǎn)品。

 

4.6 項(xiàng)目體系

從產(chǎn)品體系、服務(wù)體系和景觀體系三個(gè)角度構(gòu)建一系列的項(xiàng)目，從而進(jìn)一步提升“招商局·芯云谷”的整體品牌影響力。

 

5 概念規(guī)劃——如何做

5.1 設(shè)計(jì)理念

以生態(tài)、人文、智慧為設(shè)計(jì)原則，規(guī)劃打造低密度生態(tài)型、商務(wù)花園型、智慧科技型、產(chǎn)城融合型的第四代綜合型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

 

產(chǎn)城融合——產(chǎn)業(yè)、居住、生活配套等功能高度混合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)基地與城市生活的融合，營造高效活力的產(chǎn)城空間。

 

完善配套——工作和生活有機(jī)融為一體，讓員工擺脫以往的工作和生活分離的“鐘擺式”方式，打造“一座微縮版的生態(tài)小城”。

 

高端平臺(tái)——提供開放共享的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，包括融資、產(chǎn)業(yè)鏈整合、市場拓展等，形成高端產(chǎn)業(yè)定位，高端人才聚集，高端資本密集的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。

 

環(huán)境優(yōu)美——規(guī)劃設(shè)置屋頂花園、空中花園、產(chǎn)業(yè)社區(qū)公園和完善的慢行系統(tǒng)，為研發(fā)人員提供綠色開放的交流空間。

 

5.2 設(shè)計(jì)構(gòu)思

1）融綠都市，依山傍水

 

融入外圍山水空間，以景觀價(jià)值利用最大化為原則，打造一個(gè)綜合服務(wù)核與兩條特色發(fā)展軸，形成特色空間架構(gòu)。

 

2）組團(tuán)布局，細(xì)胞成長

 

以環(huán)境景觀為基底，以組團(tuán)式布局為特色，形成若干細(xì)胞單元，像細(xì)胞一樣健康發(fā)展成長。

 

3）院落主題，社交共享

 

創(chuàng)造多層級(jí)的社交共享空間，增強(qiáng)園區(qū)景觀多樣化，滿足企業(yè)個(gè)性成長。

 

4）環(huán)形路網(wǎng)，人車分流

 

以人為本，園區(qū)采用環(huán)形車行系統(tǒng)和全地下停車?yán)砟睿叵萝噹烊肟诳拷貕K車行出入口設(shè)置，實(shí)現(xiàn)人車分流與園區(qū)辦公交通環(huán)境最優(yōu)化。

 

5.3 規(guī)劃結(jié)構(gòu)

規(guī)劃形成“兩軸、五片”的空間結(jié)構(gòu)。

 

兩軸：沿南濱大道形成的城市功能發(fā)展軸；沿中部河道形成濱水景觀休閑軸。

 

五片：綜合服務(wù)區(qū)、綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、孵化主題區(qū)、兩大總部主題區(qū)。

 

其中，綜合服務(wù)區(qū)以商業(yè)廣場、商務(wù)酒店、SOHO功能為主，滿足園區(qū)人群的商務(wù)生活需求以及周邊人群的商業(yè)需求。

 

綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)為一期啟動(dòng)區(qū)，涵蓋各種產(chǎn)品形態(tài)及完善的配套服務(wù)，有高層辦公、多層孵化器、獨(dú)棟及雙拼總部、數(shù)據(jù)中心、休閑商業(yè)街、人才公寓、園區(qū)服務(wù)中心。

 

孵化主題區(qū)包含定制孵化器和自營孵化器，同時(shí)包含運(yùn)動(dòng)中心及人才公寓等功能。

 

兩大總部主題區(qū)為低密度花園式總部園區(qū)，包括多層總部、獨(dú)棟及雙拼總部，吸引泛信息類中小企業(yè)總部在此集群布局，形成總部集聚效應(yīng)。

 

5.4 空間布局

以TOD為開發(fā)理念，圍繞軌道交通站點(diǎn)適當(dāng)高強(qiáng)度開發(fā)，建設(shè)商務(wù)酒店、SOHO辦公、商業(yè)廣場、高層辦公、人才公寓及產(chǎn)業(yè)服務(wù)等項(xiàng)目，將總部園區(qū)放置于東南側(cè)，整體形成西高東低；中間沿排洪渠低，兩側(cè)逐步升高的空間形態(tài)。

 

園區(qū)總體以低層和多層總部辦公產(chǎn)品為主，總建筑面積約53萬平方米，其中計(jì)容建筑面積約39萬平方米，毛容積率約0.93。

 

5.5 功能業(yè)態(tài)及產(chǎn)品體量

園區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)功能的復(fù)合多元，配套的完善，以便吸引各類人才。商業(yè)娛樂類功能業(yè)態(tài)豐富；產(chǎn)業(yè)辦公類強(qiáng)調(diào)類型、檔次、規(guī)模的多樣性，以適應(yīng)不同企業(yè)的發(fā)展需求。其中，自營孵化器30000m2/棟，冠名孵化器3000m2/棟，眾創(chuàng)辦公10450m2，高層辦公28000m2/棟，多層總部10450m2/棟，獨(dú)棟總部包含800～3000m2 5種房型；雙拼總部包含350～750m2 5種房型。

 

5.6 建筑風(fēng)貌

整體打造現(xiàn)代、大氣美觀的信息類辦公建筑風(fēng)貌，結(jié)合不同功能的建筑，運(yùn)用特色造型、表皮、色彩及細(xì)部構(gòu)造等元素，創(chuàng)造自由靈動(dòng)、趣味豐富、凹凸強(qiáng)烈的現(xiàn)代主義風(fēng)格，倡導(dǎo)活潑、熱烈、個(gè)性化的創(chuàng)意辦公空間氛圍。

 

6 規(guī)劃實(shí)施——何時(shí)做

6.1 開發(fā)時(shí)序

項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期開發(fā)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)，二期開發(fā)綜合服務(wù)區(qū)、孵化主題區(qū)及西側(cè)總部主題區(qū)，三期開發(fā)東側(cè)總部主題區(qū)。本著分期開發(fā)，開發(fā)一片成功一片的原則，啟動(dòng)區(qū)一期開發(fā)選址、規(guī)模和產(chǎn)品就尤為重要。本項(xiàng)目一期選址在交通和景觀相對較優(yōu)的位置，總開發(fā)量為8.78萬平方米，規(guī)模適中、功能齊全、產(chǎn)品豐富，包含高層辦公、多層孵化器、獨(dú)棟及雙拼總部、數(shù)據(jù)中心、休閑商業(yè)街、人才公寓、園區(qū)服務(wù)中心等產(chǎn)品。采用小步走、彈性規(guī)劃的思路、更有利于應(yīng)對市場的不確定性，能夠不斷的調(diào)整方向。

圖7-項(xiàng)目布局圖

 

6.2 開發(fā)模式

商業(yè)模式上設(shè)計(jì)多層次的盈利途經(jīng)，變“租售模式”為“全產(chǎn)業(yè)鏈模式”，包含租售收入、服務(wù)收入及投資收入。其中服務(wù)收入包括金融服務(wù)、人才服務(wù)、市場推廣、孵化服務(wù)、研發(fā)工具租賃、開放實(shí)驗(yàn)室等。投資收入即產(chǎn)業(yè)孵化收益，為企業(yè)多提供免費(fèi)辦公場所和相關(guān)的創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)，通過控股入駐初創(chuàng)企業(yè)，分享企業(yè)成長收益。

 

7 結(jié)語

招商局·芯云谷項(xiàng)目于2019年12月正式開園，一期項(xiàng)目已開發(fā)建設(shè)，目前華為、騰訊云、軟通動(dòng)力等30家企業(yè)正式入駐，華為漳州云計(jì)算數(shù)據(jù)中心已經(jīng)正式對外開放。

 

招商局·芯云谷項(xiàng)目策劃與規(guī)劃一體化實(shí)踐項(xiàng)目，策劃與規(guī)劃緊密結(jié)合，環(huán)環(huán)相扣，策劃明確發(fā)展定位和方向、落實(shí)產(chǎn)業(yè)定位方向和重點(diǎn)項(xiàng)目，為空間規(guī)劃提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)；空間規(guī)劃對策劃階段提出的開發(fā)規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益也進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)校，兩者的緊密結(jié)合，奠定了項(xiàng)目的可行性與落地性，項(xiàng)目一期的開發(fā)建設(shè)和成功的招商運(yùn)營就是最好的印證。

 

在全球化的發(fā)展中，為應(yīng)對多變的市場環(huán)境，對產(chǎn)城融合、功能多元復(fù)合的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，必須采用策劃與規(guī)劃一體化的思路，需要設(shè)計(jì)單位從策劃、規(guī)劃多個(gè)角度提出一體化最佳解決方案。策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)一體化利于整合資源，與市場接軌，避免同質(zhì)競爭。[4]策劃與規(guī)劃的一體化實(shí)踐并不是一個(gè)嶄新的課題，兩者之間相互結(jié)合、滲透的深度和廣度有待進(jìn)一步提升，本文結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目對此進(jìn)行了一些初探，以期對以后的其他項(xiàng)目有所借鑒。（作者：張仕云）