招商好的產業園區有哪些特征？當今產業園區招商成功之路

艱難市場下，依舊有招商表現出色的項目，盡管整體招商形勢嚴峻，但仍有部分項目取得非常出色的招商成績，成為市場中的佼佼者。

比如萬洋汕頭澄海項目、萬洋佛山順德龍江項目（年去化20萬方），東莞光達制造·大朗智慧谷（年去化17萬方）、粵浦南京江寧項目（年去化10萬方）、金地威新蘇州木瀆項目（年去化10萬方）、蘇州重建南岸新地項目（年去化8萬方）、鄭州金岱產業園（年去化7萬方）、均和福州閩侯項目（年去化6萬方）。

圖：澄海萬洋眾創城

我們發現這些招商好的項目，有四大共性特征：

一、“產品&價格”在市場有競爭優勢

（1）“小面積段、低總價”是現階段的有效策略，體現了現階段企業經營收縮情況

典型案例有均和連云港項目，均和連云港項目賣得最好的是分層產品，就是因為分層產品總價低，所以賣得要好于傳統銷售較好的獨棟產品；

第二個案例是天瑞金MAX科技園上海美蘭湖項目，上海美蘭湖項目的四葉草獨棟戶型單套只有800-1290平方米，均價2.1萬~2.6/㎡，總價約1800萬起，每一塊四葉草采光都非常好，而且相當于獨門獨戶，給了企業非常好的展示面。在這種情況下，項目的客戶非常多。

（2）“中高端項目顯著優于中低端項目來訪”，體現了現階段企業依舊對品質有要求

遠離中低端存量市場的內卷競爭，不怕“價格卷”，怕“價格和產品一起卷”，這個策略在商辦類園區特別明顯。

因為真正優質的企業一定是在乎企業形象的，他們不會選擇相對低端的項目。但是，現在市場的情況是，中低端項目的供應量很大，市場很卷，而高端項目比如甲寫往往需要企業投入大量的資金進行二次裝修，且面積段又大，租金報價又貴，性價比不高。所以，中高端項目是現在市場上比較認可和接受的。它們既符合企業形象的要求，又在價格上相對合理，能夠滿足企業的實際需求。

（3）提供“更具備性價比的產品”是核心戰略方向，體現了現階段企業對性價比的實質訴求

在當前市場環境下，企業對于性價比的實質訴求愈發凸顯。我們可以看到現在上海雖然甲寫空置率高，但準甲、乙寫、商務園區卻暗流涌動。

另一個案例是杭州黃龍時代廣場，黃龍時代廣場項目是寫字樓業態，本身區域市場的基礎就還可以，運營方包租改造，在裝修方面做了有針對性的投入，在全部精裝的基礎上，又在總經理室后面影壁上做了精心設計。整體下來，這個樓宇品質完全可以對標區域上4元/平/天的甲寫。但由于項目前期包租成本控的好，改造成本控的好，項目只租2.8元/平/天，這樣的話，它就實現了在區域上中介帶看量、轉化率最高。并且客戶上下層級通吃，大型企業從甲級寫字樓里面搬出來，以前租2000方，現在可能只要1000方、800方就夠了，覺得這邊裝修也不錯，就過來了；小型企業覺得原來的辦公樓太舊了，然后他會發現，原來租500平，這邊只要300平其實也夠用，而且裝修又好，總價又差不多，他也愿意去入駐。

現在企業遷址的核心訴求就是降成本，只有當總成本能下降35%時，企業才會產生遷址動力，但企業實際使用面積可以縮小50%，這樣算下來反而單平租金有提升空間。這也印證了“小面積段、低總價”策略的有效性。為了吸引這些尋求成本優化的企業，園區就需要提供更具性價比的產品和服務，讓企業花同樣的錢享受更好的產品與服務。

（4）規范與適用的產品是“本手”，產品創新是“妙手”，但需要關注創新的風險

產品的設計和開發是遵循一定范式和體系的，每個區位都有其獨特的條件和限制，決定了該區域適合開發什么樣的產品。

聯東之所以做了那么多產品卻鮮少出現問題，關鍵在于他們始終堅持“本手”的原則。這種“本手”的做法正是園區招商成功的重要因素之一。

在園區產品的規劃中，應盡量遵循“本手”原則，確保產品的穩定性和可靠性，而不是過度追求創新和“妙手”。創新固然能夠帶來獨特的競爭優勢，但其風險也相對較高。在復雜多變的市場環境中，穩健的“本手”策略往往更能確保項目的成功。

（5）適時適度的“以價換量”已是通用策略，因市場變化而變化方為高效策略

在22年乃至23年，區域的核心項目基本都不愿意認“以價換量”的邏輯，但在24年，哪怕區域最好的項目，也都準備好“以價換量”。因市場變化而變化方為高效策略。

二、投資機會的精準把握

對微觀市場的識別能力是根本。宏觀市場決定了市場整體情況，微觀市場決定了項目到底能不能賣得好。中南高科在浙江的項目就是最典型的案例，中南高科在浙江核心城市周邊的項目其實賣得不怎么好，反而在仙居等低能級區域的項目賣得最好。

現在很多企業在核心城市拿不到地了，只能退到三四線，但三四線的機會都是波段型的，三四線可能確實有一批企業家想買樓，但這批企業家買完之后，就沒有了。這個項目可以一年賣5萬方，不代表旁邊蓋一個項目還能一年賣5萬方，這就是所謂的淺池子市場。

在這種市場環境下，以客戶為本的機會識別是根本。現在所有的產業園區定位一定要從傳統“你能賣2萬方，我也能賣2萬方”的市場邏輯，轉成客戶邏輯，明確到底哪些企業有潛在購買需求。

三、招商團隊的高效管理

招商的成功離不開對招商團隊的高效管理，包括有效的招商方向；客觀合適靈活的招商政策；給招商人員以支撐，讓大家覺得不是單打獨斗。這也是招商成功非常重要的要素。

圖：中南高科-燈塔瓴科招商沙盤

四、項目全周期板塊各司其職，不犯大錯

人為核心，把投拓、產品、招商運營，擰成一股繩，集中資源力量去發展，并不需要哪個板塊一定要做個“神來之筆”一戰定乾坤、或者搞一堆其實自身也沒被論證過的“模式創新”，而是把事情落到實處，把該做的事情做好、做精依舊能在市場寒冬中得到好的結果。

典型案例是金地威新蘇州木瀆項目，這個項目之所以成功，并不是因為他有獨特的亮點，只是前期的地拿對了，成本壓住了，因為地拿對了，成本壓住了，容積率控住了，所以它的產品設計可以不去開挖地下室，而是做停車樓。在成本整體控制好的情況下，項目價格就不會特別高，價格不高招商就有優勢，與此同時，招商團隊做了正確的對接，體系化運營，這個項目就做成了蘇州的銷冠項目。

前文提到的幾個招商好的項目其實都是這四大共性特征：1）產品&價格有優勢；2）精準把握投資機會；3）高效管理招商團隊；4）項目全周期板塊各司其職，不犯大錯。