天安數碼城整合金融資源產業(yè)規(guī)劃研究解析
繼住宅地產和商業(yè)地產熱潮之后，產業(yè)地產開始“瘋狂生長”。
在聯東U谷進行大規(guī)模產業(yè)園項目擴張之際，天安數碼城集團則越來越快地朝著資源整合者嬗變，它的目標是做城市產業(yè)地產綜合運營商。
2013年8月，天安數碼城集團與平安銀行等攜手共同發(fā)起成立“天安數碼城創(chuàng)新共同基金”，并發(fā)放首期超過5000萬元銀行貸款。
這也是繼與全國規(guī)模最大的合伙制創(chuàng)投公司東方富海“聯姻”后，天安數碼城集團再次加強金融資源引進與整合。
伴隨著城鎮(zhèn)化進程的加速和房地產調控的深入，越來越多的住宅開發(fā)商和資本開始進軍產業(yè)地產，而這也恰恰引發(fā)業(yè)界對產業(yè)地產泡沫的擔憂。
天安數碼城總裁戴宏亮認為，傳統開發(fā)商對產業(yè)地產的貿然布局值得警惕，而成熟的產業(yè)地產運營商將迎來黃金時代。
金融整合者
經濟增速放緩再次讓決策層看到了促進實體經濟的特殊意義，調整優(yōu)化產業(yè)結構和提升內源經濟動力，這也讓產業(yè)地產迎來史無前例的機遇。
但對于中小成長型企業(yè)而言，有近八成公司面臨資金難題，這個群體似乎永遠無法擺脫資金短缺和發(fā)展陣痛。
6月19日，李克強總理在國務院常務會議上提出，加快發(fā)展多層次資本市場，將中小企業(yè)股份轉讓系統試點擴大至全國，鼓勵創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)融資發(fā)展。
戴宏亮表示，天安數碼城多年來都是順應這一國家政策的行業(yè)踐行者，金融扶持是天安數碼城模式的重要內容。
為了解決企業(yè)融資渠道的單一問題，天安數碼城在每一個園區(qū)均打造了集銀行、擔保、風險投資、小額貸款等為一體的投融資平臺。
借助該投融資平臺，為入園企業(yè)提供風險投資、私募形式投資、股權占有、咨詢管理、小額貸款、天使基金、創(chuàng)業(yè)基金等綜合金融服務。
這也是天安數碼城區(qū)別于其他產業(yè)地產運營商的顯著特征，目前國內也僅有華夏幸福、聯東集團等為數不多的運營商能提供金融資源。
在剛剛啟動的天安數碼城創(chuàng)新共同基金中，平安銀行無條件提供無限授信額度支持，它也是廣東省首家專門為科技型企業(yè)提供服務的銀行機構。
目前，平安銀行首期基金額度為3億元，后續(xù)金額仍將無限追加，2013年8月份基金一期發(fā)放超過5500萬銀行低息貸款，覆蓋40余家小微企業(yè)。
此外，天安數碼城此前還將自己持有的一部分物業(yè)作為出資，采用PE、VC、創(chuàng)新基金等方式，以股權投資的形式，參與到優(yōu)質中小民營企業(yè)的設立、發(fā)展、擴張，直至上市退出等各個階段。
產業(yè)地產分化
強化金融資源整合能力，無非是為了更好地滿足天安數碼城的戰(zhàn)略轉型需求。在經歷長達20多年的產業(yè)積淀后，天安數碼城2012年在全國第一個提出了“城市產業(yè)綜合體”概念，欲打造成中國城市產業(yè)地產的引領者。
這種轉型在客觀上是要適應中國產業(yè)地產的趨勢變革，尤其是產業(yè)地產競爭者的不斷增加導致行業(yè)競爭加劇。
早從2007年開始，萬通集團董事長馮侖就開始籌劃進軍產業(yè)地產，并提出要成為國內最大的工業(yè)地產商。而綠地、陸家嘴、復地、鵬欣等開發(fā)商，以及TCL、海爾等企業(yè)也均涉足產業(yè)地產。
此外，澳大利亞嘉民集團、意大利維龍集團、新加坡普洛斯集團、美國安博集團等世界四大產業(yè)地產巨頭，在中國也在不斷跑馬圈地。
盡管有旺盛的需求存在，但這并不代表產業(yè)地產形勢一片大好。中投顧問高級研究員薛勝文曾提醒業(yè)界，國內產業(yè)園區(qū)建設的失敗案例遠多于成功案例，空置率高企是普遍的狀況，特別是商務園區(qū)的空置率高達60%，甚至更高。
在目前相對比較成功的產業(yè)地產商中，華夏幸福基業(yè)、華南城、東湖高新、海泰發(fā)展已經登陸資本市場。另外，有聯東集團、意庫園區(qū)、中天萬城、東方今典、北大資源集團、五礦產業(yè)園等運營商已經形成自身的商業(yè)模式。
在業(yè)內人士看來，正如“南有萬科、北有萬達”，目前國內產業(yè)地產已經初步形成“北有華夏聯東、南有天安數碼城”的行業(yè)格局。
根據國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院最新發(fā)布的《2013年中國房地產百強測評研究報告》排名，聯東U谷、天安數碼城和華夏幸福基業(yè)依次位居中國產業(yè)園區(qū)產業(yè)運營商前三名。上述報告顯示，聯東U谷已經在2012年底完成了16個城市25座產業(yè)園區(qū)的全國布局，2013年將達到40個，遠期將達到100個。
而天安數碼城經歷了從工業(yè)園到工貿園，再從科技產業(yè)園到城市產業(yè)綜合體的三次轉型，目前開發(fā)、運營和管理數十座園區(qū)，儲備開發(fā)建筑面積逾1500萬平方米，落戶企業(yè)超過4000家，孵化上市企業(yè)近40家，擬上市企業(yè)達50余家，被認為是“中國成長型企業(yè)搖籃”。
