本文結合馬尾區城市更新規劃實踐，探討工業型舊城區面向產業轉型升級與土地空間瓶頸的規劃實施對策。以“三舊”為更新對象，以“三新”理念為導向，通過建立低效評定體系確定底數，綜合分析評價劃定產業更新單元，經濟景觀效益雙控確定實施方案，科學謀劃制定可持續更新計劃，提出一套可實施、可復制的城市更新+ 規劃編制方法體系，指導馬尾舊城區更新工作，推動產業格局調整、完善產業配套功能、優化城市空間形態。
一、產業創新策略
以產業創新為導向，實現三個“新”，即“新能級”“新業態”“新形態”。
1. 新能級——產業結構升級，空間布局優化
在新冠肺炎疫情沖擊下，全球對新一代信息服務的需求迅速增長，中國數字經濟的新一輪“走出去”有望向深度突破。馬尾區具備電子信息產業、物聯網產業基礎，消費結構不斷升級，但傳統工業園區空間模式制約產業升級，分散化、低效化問題突出。通過更新，整治低效用地，刺激轉型升級，釋放企業活力，提高空間效能;清退低效用地、儲備升級空間，引駐新興企業，優化產業格局。
2. 新業態——產業鏈條健全，功能活力多元
馬尾區當前存在信息產業研發孵化、產品設計不足，技術金融服務不完善，文化創意、國際商貿、保稅物流發展不充分問題;產業發展以大中型企業主導，小型企業活力不足;城區內人文活力缺乏。通過傳統園區改造提升、新建標準廠房、小微園區等匹配生產研發一體需求;梳理樓宇空間，為各類平臺產業提供空間保障;發掘文化資源，結合歷史街區、村莊整治提升植入多元活動，提升區內人文魅力。
3. 新形態——山水環境定勢，產業功能塑形
馬尾舊城區空間形態與新型產業功能不匹配，與依山傍水的環境格局不適應。城區空間形態呈現出混亂無序狀態，廠居混雜，城村交織。規劃以山控高度，通廊道，把控總體格局，以用地功能需求為基礎，結合微觀景觀形態指導更新開發強度，營建山、水、產、城相合的新形態。
圖1 更新對象評估體系
二、城市更新規劃實踐
建立評定潛力- 制定格局- 劃定單元- 確定方案-擬定計劃“五定”編制流程。將傳統產業園區提升規劃與“更新+”工作辦法相結合：一定大底數，根據馬尾實際制定各類型用地低效評價體系，摸清土地更新潛力;二定大格局，解析區內產業升級目標與方向，引導空間格局調適;三定優先級，綜合空間區位重要性與政策關注度，劃分更新先后序列;四定具體方案，城市設計與經濟測算相結合，確定更新片區范圍與改造方案;五定更新時序，合理謀劃滾動開發，保障長效可持續。將定量分析方法貫穿規劃全程，基于詳實的現狀摸底、扎實的經濟測算、多方案綜合比較得到可實施的階段性最優解。形成一套可實施、可復制的城市更新+ 規劃編制程序。
1. 評定低效用地空間
(1)低效用地評定體系構建
根據《福州市“城市更新+”實施辦法》，本次更新對象主要圍繞舊村莊、舊廠房和舊城鎮開展。通過對相關政策規定與實踐經驗的研究，結合馬尾舊城區建設實際與可獲取數據情況，構建城鎮低效用地評價指標體系，建立土地利用強度、土地利用效益、土地合法合規性、政策決定性四個層面指標體系。舊村莊主要從建筑質量和設施配套進行評定;舊廠房從產業門類、產值稅收、建設強度、自持情況和建筑質量進行綜合評定;舊城鎮則從建筑年代、建筑質量和設施配套進行評定。
(2)低效用地評定結果與處置措施
通過綜合評定，馬尾舊城區低效工業用地共306公頃，包含110 家企業(自有用地);低效住宅用地共115 公頃，包含49 個小區與5 個城中村片區;低效公建用地約53 公頃，包含33 個公建項目。根據低效用地具體情況分別采取拆除重建類、修繕類、改造類或多方式并舉的更新方式。
2. 制定產業空間布局
(1)基于產業更迭的格局重整
馬尾區位于福州市創新簇群+ 高新技術制造帶上，依托福州經開區、高新區馬尾園聯動三江口中心打造中部創新發展核與馬尾創新產業帶，其中馬江片區按“保二進三”、快安片區按“優二強三”的思路，在規劃區內構建“兩核兩園兩區”。“兩核”即船政文化綜合城與名城濱江城市綜合城;船政文化綜合城重點打造船政文化，吸引文旅人群，集聚商業商務、文化娛樂、綠地休閑、居住配套等功能的市級區域綜合城;名城濱江城市綜合城集聚商業商務、總部經濟、濱江居住、體育文化、綠地休閑、高端產業為一體的區級區域綜合城。“兩園”即快安高新產業園和綜合保稅港園區;根據福州市產業空間發展結構指引，進一步吸引創新活動和先進制造業向閩江沿岸集聚;快安高新產業園重點發展電子信息產業和省物聯網產業;綜合保稅港園區重點發展海絲運營產業。“兩區”即快安濱江總部商貿區和馬江濱江文體商貿區，為各類平臺產業提供空間和公共服務等要素保障。
(2)分類分策的布局優化調整
①從散向聚——標準化產業園區創建。工業產業以空間集中、產業集聚為導向，加快整治低效用地，優化產居布局，整體提升改造，建設標準化、生態型、智慧型園區。物聯引領，謀劃快安高新園：由龍門新型園區、快安三創園與中部高新園構成產業集群，空間多樣化，大中小型企業匯聚。智造升級，改造綜合保稅港園：騰退君竹路沿線、濱江區工業用地，二產向青州路以北集中，全面整治改造保稅區，清退低效企業，集中發展專用設備、電子設備制造產業;依托青州港發展倉儲及骨干冷鏈物流、國際中轉、貨物集拼、分撥配送等業務。②從舊向新——現代化服務中心創建。面對三產活力缺乏、吸引力不足等問題，通過規劃、管理等多重舉措對現有存量進行整治提升。集“群”強“鏈”，業態貫通，以集約節約的思路，織補服務功能，打造特色服務空間。挖掘船政文化、汽車文化等新消費內涵，以生態貫通、業態聯通思路，增加餐飲、零售、休閑娛樂、住宿等商業功能，打造文化產業提升典范案例。探索地鐵TOD、橋下空間、廢棄鐵路等新空間形式，發揮交通的經濟圈優勢，多元功能組合，策劃餐飲零售、休閑娛樂、酒店住宿、居住、商務辦公等功能，同時激活橋下(周邊)空間作為停車場站、苗圃培育、體育場地、休閑餐吧、夜市經濟、文化休閑等功能綜合開發。樹立商貿+ 會展、商貿+ 供應鏈、商貿+ 跨境電商等新業態亮點，促進傳統商貿升級，進一步吸引創新活動和先進制造業向閩江沿岸集聚。
圖3 馬尾舊城區更新改造分區
3. 劃定產業更新單元
(1)城市更新分級評價：基于空間區位與政府行動計劃進行空間評價。首先根據建設重點與發展時序對片區開展城市更新的重要性進行分級定量分析，區位重要性包含公共設施、交通條件、景觀要素三方面因素。形成7 項分析因子，具體如下：
①公共設施包含文化、體育、教育和公園綠地4項因子。公共設施是城市重要的公共資源，可有效帶動周邊地段價值提升，越臨近公共資源則越具有更新價值，按區、街道等級分別劃定設施周邊1000 米、500米區域。②交通條件因子為地鐵站點。結合軌道站點建設，聯動周邊片區提升改造，打造站點周邊復合功能圈、經濟圈。結合地鐵2 號線延伸段設置的7 個地鐵站，以周邊400-800 米半徑范圍為重點開發區域。③景觀要素包含沿閩江1 個街區的范圍與交通門戶等2 個因子。馬尾區擁有綿長的江濱線，羅星街道江濱區域主要為舊工廠區與舊港區，生態性、景觀性與經濟性都亟待提升，以濱江一線為重點，對接福州市兩江四岸管控要求，將濱江區域300 米范圍劃定為重要開發區域;舊城區對外交通門戶即機場高速沿線，西起魁岐互通，東至馬尾樞紐，以及三江口大橋周邊，劃定交通門戶周邊300 米范圍為重要開發區域。對以上要素賦予不同權重，疊加分析，分析得出全片用地區位重要性分布情況;繼而綜合省市2021 年重點項目、馬尾區“十四五”空間發展重點等，劃定更新級別分區，分為優先更新區、一般更新區和其他更新區。
(2)產業更新單元劃定：共劃定優先更新單元4 片，含名城商業文化中心、快安龍門片區、船政文化綜合城周邊片區、君竹路與羅星西路周邊片區;一般更新區6片，含建坂華映周邊地塊、朏頭上下德、瑞閩- 東南造船廠片區等。根據產業更新類型共分為產業功能升級單元和產業配套單元。
產業功能升級單元包含二產拓展升級單元和退二進三產業單元;其中，二產拓展單元為傳統工業園區改造提升、新建“升級版”標準廠房、小微園區等匹配生產與研發一體需求的單元，包含快安龍門片區、建坂華映周邊地塊等;退二進三產業單元為通過工業倉儲等低效產業的搬遷，吸納餐飲零售、休閑娛樂、酒店住宿、商務辦公、文化體驗等第三產業功能入駐的單元，具體包含魁岐互通周邊、船政文化綜合城周邊片區、君竹路與羅星西路周邊片區、瑞閩- 東南造船廠片區等。產業配套單元即以生活居住為主的片區，包含朏頭上下德、名城商業文化中心、君岐片區、中外運片區等。
4. 確定產業更新實施方案
(1)產業更新單元實施策劃
①快安龍門片區：加快快安村、龍門村更新改造，作為快安高新園區重要拓展區，謀劃建設龍門標準化園區與快安三創園。其中，龍門片建設標準化、智能化與生態型園區，融合智能制造、研發孵化與展銷功能，打造現代化電子信息產業園區。快安三創園結合快安村歷史遺跡，植入企業辦公、孵化創業、研發中試、展銷等功能。②建坂華映周邊地塊：該片區內低效企業集中，產業類型低端，且多家企業停產。通過外遷產業門類不符的企業，整合華映、光國電子、金巨、原多多良等企業用地，整體謀劃，打造標準化園區，以引進電子信息、通用設備制造等高科技企業。③魁岐互通周邊：該片區以引入汽車文化產業為引擎，聯系福馬鐵路、魁岐濱河水系、革命公園、魁岐生態公園、江濱公園 及其他周邊功能區域，打造生態貫通、業態聯通的生態型魁岐綜合文化產業樞紐中心。④船政文化綜合城周邊片區：船政文化片區加快造船廠及舊港區改造，整合船政文化、工業文化等資源，加強文保建筑的保護修繕，對周邊建控區(造船廠、馬限山)進行整體改造，建設船政文化商業綜合體，打造集遺產保護、文化旅游、休閑度假、商業辦公于一體的復合型活力中心。⑤君竹路與羅星西路周邊片區：依托船政文化綜合城，沿君竹路兩側建設船政產業總部基地，配套公共文化與商業空間;于環島路周邊設置船政產業總部金融服務配套。⑥瑞閩- 東南造船廠片區：青州路南側濱江區重點發展文體休閑、產業辦公、技術金融服務業，青州路北側濱江區在現水產品交易市場基礎上，結合東南造船廠更新，升級水產品消費空間與水產品商業業態，拓展貿易展銷、總部運營、休閑娛樂功能，打造國際漁業運營中心。
(2)更新單元開發管控引導
建立城市景觀環境與經濟效益“雙控”的實施方案推導模型。按“暢通廊道，青山映城”“公共江岸，閩水樂城”“人文園區，產業興城”的設計理念，進行全片區總體設計，通過控綠、控高、控容協調產、城、山、水關系。一控“綠”。守住城區結構性綠地底線，嚴控快安片區磨溪、宗棠路、東部新城延伸景觀軸、馬尾大橋景觀廊道，馬江片區天馬山- 閩江、天馬山- 馬限山，以及北側鼓山山脈與閩江之間的山水景觀廊道。更新產業地塊綠地率按不低于20% 控制(原工業用地15~20% 的區間)，其他地塊按不低于30% 控制。二控“高”。按近山低遠山高的原則，沿山按不高于24 米，局部根據天際輪廓線要求超過24 米(超出建筑規模比例不超過30%)控制;沿江地段注重高度層次變化并符合義序機場限高要求控制;通過高度和布局管控，保障視廊通透性，并結合濱水節點、地鐵站點，打造局部地標建筑，營造富有層次、線條優美的城市天際線;其中，快安規劃2 處地標節點即名城廣場(已建成)和中央綠軸節點;馬江片區結合東南造船廠地塊更新改造打造新的地標節點。三控“容”。以高度管控為導向，結合產業升級與環境提升目標控制開發強度，快安片區產業地塊容積率，總體容積率由現狀1.0 提升至2.2 ;其中，福馬路以南產業地塊容積率總體按1.8-3.0 進行控制，福馬路以北按1.5-2.0 進行控制。馬江片區更新商服地塊容積率按2.4-3.8 控制，居住地塊按2.0-2.6 控制，產業地塊平均容積率由0.7 提升至2.4.協同土地發展中心，開展更新成本與土地收益測算。基于經濟測算與城市設計多方案模擬的互動反饋，動態調整更新范圍、功能與開發指標，達到城市顏值與效益的平衡。基于景觀環境與經濟效益雙向制衡模型制定的更新開發方案，綜合剛性景觀管控要求與彈性指導意見進行多方案設計模擬與經濟平衡測算。統籌協調民生福利與經濟效益的博弈關系，以城市經營的理念謀劃具體工作，先期去存量、保安置、提收益，解決安居問題，儲備產業空間，獲取土地收益，保證項目穩定推進;后期補短板、保民生，促長效，提高居住品質，提升經濟質量，實現城市發展升級。
5. 擬定更新行動計劃
(1)快安片區更新行動計劃分兩個階段開展：第一階段：去庫存、產業優先。先行推動龍門、建坂拆遷，采用“房票”模式以存量商品房解決安置問題;啟動龍門、建坂標準化園區建設，打造重大項目引駐平臺。第二階段：全面實施、補短板。推動快安村片區改造，補充片區短板，利用學校擴建教育用地，建設12 年一貫制學校;保障片區住房需求，配公租房，結合快安村歷史文化，建設歷史文化創意產業用地。
(2)馬江片區更新行動計劃
分三個階段開展：第一階段：保障先行、杠桿撬動。先行啟動瑞閩一期安置房建設，解決搬遷安置問題。再開發莊信地塊，集中安置君竹路沿線辦公。瑞閩一期安置房建設用地可建設規模約26 萬㎡，保障羅建上岐安置需求，促進搬遷項目啟動;莊信建行可建設用地8.76 畝，建設規模1.93 萬㎡，可安置工行、農行、建行、國資和司法局約1.73 萬㎡ ;區政府樓可采取區內租賃辦公樓先行安置。第二階段：持續發力、提升形象。推動閩漁、君竹路沿線征收改造，建設現代化商貿中心。第三階段：滾動開發、持續更新。全面推動昇興等地塊改造，完善公共配套。持續更新羅星片區項目，擴建馬醫、新建商住綜合、增設住宅配套等，其他更新地塊視情況滾動開發。
三、結語
馬尾區城市更新項目通過土地二次開發利用釋放發展空間，破解土地空間不足等瓶頸問題，對優化城市空間形態和功能、補齊公共服務及產業配套短板、推動產業轉型升級具有重要意義。城市更新為產業發展騰出新空間;土地資源稀缺長久以來制約著馬尾的發展，通過“城市更新+”5 年行動，將騰挪出近1500畝的經營性用地用于產業發展。城市更新為產業業態做足“加法”;通過更新單元產業策劃，健全產業鏈條，打造多元活力產業，完善產業配套服務功能。城市更新為產業空間形態做好管控;通過更新單元詳細實施方案，把控總體格局，空間形態適應山水環境。(作者：張麗娜)
