在這個市場上，所謂的園區(qū)運營服務似乎永遠都是錦上添花的要素，拼服務與運營當然重要，但前提是園區(qū)量級和模式是對等的，是根據頂層架構而精準設置的，是形成一個目標明確、戰(zhàn)略清晰、落地可行、結構均衡的可持續(xù)綜合性體系。
只有你有控制力的，且稀缺的服務，才是真正的運營。在園區(qū)里，不只是服務企業(yè)與人，更是服務產業(yè)，問問你自己，你的運營服務是基于產業(yè)邏輯和切入產業(yè)鏈條環(huán)節(jié)了嗎？是不可替代具有極度黏性的嗎?？你的運營服務能夠產生延伸業(yè)務，催生更多的空間，甚至搭建起一個內生的閉環(huán)生態(tài)圈嗎？那么，現(xiàn)在產業(yè)園區(qū)在運營方面的主要問題體現(xiàn)在哪里，哪些方面存在結構不合理呢，試著為大家剖析一下。
1、價值體系結構不合理
其實產業(yè)地產的核心就是產業(yè)運營與服務，這就是核心價值體系。園區(qū)經濟本質就是生產性服務業(yè)、商務服務業(yè)和科創(chuàng)服務業(yè)三位一體的服務業(yè)。無論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產的物理載體，更是運營，管理，金融，資源，服務，孵化，引導，平臺和生態(tài)圈構建，這些只有在輕資產運營的層面才能得到解決，這一點和傳統(tǒng)商住地產主要面向個人消費者有巨大的差異。
重資產是輕資產的載體，輕資產是重資產得以實現(xiàn)的根本動力源，輕重動態(tài)平衡至關重要。現(xiàn)在一些做得不理想的園區(qū)，其通病就是，輕重失調，輕資產運營功力不夠，表面上花樣繁多，內里根基不牢靠，產業(yè)價值不系統(tǒng)，園區(qū)品牌不扎實，只追求大而全，脫實向虛，最終的結果是繡花枕頭一包糠，金玉其外敗絮其中。
好的園區(qū)，一定是先明確自己的核心價值體系，在這種體系的梳理與塑造中磨練出自己的核心競爭能力，結合入園目標企業(yè)的戰(zhàn)略拓展需求，進行針對性的系統(tǒng)價值設計和展現(xiàn)。這就是運營的第一步，也是關鍵一步，它的核心絕不是賺快錢或者賺吆喝，而是經過充實內容、強化形象、打響品牌來提升園區(qū)真實的綜合價值，這才能為看起來不怎么賺錢的業(yè)務找到增值空間。
2、招商職能結構系統(tǒng)不合理
招商引資在很多園區(qū)都是“頭號工程”，但是，這種工程應該是放置于運營體系之下的結果，而不是唯一目標，本末倒置。
縱觀全球，產業(yè)發(fā)展的規(guī)律是集群化，企業(yè)發(fā)展的趨勢是專業(yè)化，產業(yè)轉型、企業(yè)升級必須走向專業(yè)化分工，鏈條化配套，市場化合作，園區(qū)化承載，平臺化協(xié)同，集群化發(fā)展。
因此，園區(qū)和目標企業(yè)的互動博弈過程，猶如高手過招，招招見血，拳拳到肉。企業(yè)進入園區(qū)，是產業(yè)地產選擇中的百分之一，卻是企業(yè)客戶選擇的百分之百。企業(yè)要比園區(qū)更加慎重，愛你沒商量，愛一次就要愛一生，所以決策系統(tǒng)必然更加復雜和充滿變數，衡量的要素點難以計數。
企業(yè)以整體決策系統(tǒng)面對園區(qū)的招商引資團隊智慧，其實是對園區(qū)招商引資團隊的巨大考驗，以“招商引資”為核心構建的園區(qū)組織職能體系，并為其提供高度、廣度、深度的延展性綜合素質提升系統(tǒng)，使保障實現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)對決勢均力敵的關鍵。
好的園區(qū)運營和招商條件包括：政策帶動型，環(huán)境帶動型，資源帶動型，產業(yè)帶動型，市場帶動型，從效果和可持續(xù)層面來看，最好五合一，四合一次之，三合一再次之，二合一又次之，最怕的就是單打一，一損俱損。
3、資源整合結構不合理
園區(qū)運營也好，園區(qū)招商也好，頂層架構誰都會說，也可以設計得天花亂墜，但最后落地執(zhí)行時真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰手里的資源多，誰整合有效資源的能力更強，誰就能堅持到最后的勝利。
重資產你拿去，我只要上帝。在未來的產業(yè)園區(qū)市場上，土地、資產、資本、政策可能不再是價值的中心環(huán)節(jié)，而客戶、數據、圈層、資源的價值會更加凸現(xiàn)出來。
縱觀國內園區(qū)招商引資和運營服務的套路，重點招商、產業(yè)招商、以商招商、論壇招商、駐點招商等等不一而足，但成交卻極其可憐，時常掛在嘴邊的資源整合，更多的是低端低效的熙來攘往，原因在于不掌握不控制核心的決策性資源，這也是問題的根本。
因此，所謂的園區(qū)招商，必須掌握招商目標產業(yè)企業(yè)的核心決策資源，采取“高端行動”，然而這些，往往又不是一個園區(qū)，一個運營商能夠做的事情了，需要更高層面的政府部門鼎力支持，無論是規(guī)格還是難度，就又上了一層臺階。
4、運營服務供應結構不合理
諸多園區(qū)開列的所謂政策措施、財稅優(yōu)惠、一條龍服務等方面，美其名曰“360度服務”，但大多是抄襲而來，大同小異，或者濫竽充數，不疼不癢。
要明確：被招商引資企業(yè)落地園區(qū)，是有自己嚴格而精準的戰(zhàn)略需求的，他們到底要什么?他們的真實痛點是什么這是園區(qū)決策者們必須深思熟慮，謀劃設計的問題。
運營服務是點點滴滴的，是潤物細無聲的，和客戶的關系是踏踏實實過日子，而不是風風火火談戀愛，所以必須有彼此的理解和寂寞的相守。要讓園區(qū)運營者拿出運營服務能力強的真憑實據是很難的，更難以精準估值，因為服務內容大致雷同，比拼的是細節(jié)和認同，這里不存在一蹴而就的質變，永遠處在不停的量變中。
未來，園區(qū)運營框架下的平臺經濟，將會不斷推動產業(yè)地產商業(yè)模式、經濟形態(tài)的徹底改變，更大的價值發(fā)現(xiàn)空間正在顯現(xiàn)。用實實在在的實體園區(qū)，承接其整合進來的各類實體、虛擬、服務、投資、整合、共享、聯(lián)盟等生態(tài)圈資源，從區(qū)域開發(fā)者，向資源聚集、金融聚集、產業(yè)聚集的資源整合者轉變。
5、孵化培育體系結構不合理
相伴成長，共生共榮，園區(qū)企業(yè)落地之后，就變成了成長和發(fā)展互動，構建良好的產業(yè)生態(tài)體系，如同自我循環(huán)往復的“熱點雨林”，保障園區(qū)的企業(yè)的茁壯成長是園區(qū)的核心職能，教練式幫扶需要更多優(yōu)勢產業(yè)培育資源和外部資本的介入，園區(qū)也需要承擔企業(yè)服務集中平臺式采購和集中生態(tài)化投資的責任。
未來以園區(qū)運營者為主導的產業(yè)投資基金將成為園區(qū)孵化培育體系中一股舉足輕重的力量，園區(qū)運營者和產業(yè)投資基金可以互為因果，相輔相成，讓資本干預引導產業(yè)發(fā)展，產業(yè)集群形成促進園區(qū)繁榮，產業(yè)和園區(qū)的收益提升則讓園區(qū)運營者增加更多的業(yè)績回報，形成一個基于資本邏輯的良性生態(tài)循環(huán)。
我們同樣堅定著一個信念，“孵化器乃是中國特色產業(yè)園區(qū)的最佳路徑“。中國孵化器是從本土經驗孕育而出的，是真正原生且接地氣的模式，以孵化器作為中國產業(yè)地產最重要的發(fā)展路徑是完全符合歷史邏輯的。孵化器實際上已經成為“全生命周期的創(chuàng)業(yè)孵化鏈條”，這是非常契合本土化產業(yè)地產商輕資產運作的藍本，是中國產業(yè)園區(qū)運營升級的重要方向。
