傳統(tǒng)商圈空置率增大、新商業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)加劇，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇“前后夾擊”，迎來(lái)了比住宅市場(chǎng)更長(zhǎng)一個(gè)時(shí)間段的“蟄伏期”。來(lái)自市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，截至5月，昆明市場(chǎng)也僅銀海尚御幸福廣場(chǎng)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，而入市面積也縮水至5萬(wàn)平方米。近半年的時(shí)間內(nèi)，昆明市場(chǎng)也僅兩處商業(yè)開(kāi)業(yè)亮相，如此計(jì)算，去年年底至今年5月，昆明商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了4個(gè)多月的“空窗期”。

　　至今年2月昆明商業(yè)總體量達(dá)1972萬(wàn)平方米

　　人均商業(yè)面積近3平方米指數(shù)超北京和廣州

　　近兩年已現(xiàn)住房好賣(mài)好租商鋪難賣(mài)難租現(xiàn)象
 

　　數(shù)據(jù)

　　昆商業(yè)庫(kù)存壓力超一線城市

　　事實(shí)上，這種市場(chǎng)低迷期也不是今年首度出現(xiàn)，按照去年全年的計(jì)劃開(kāi)業(yè)數(shù)量，昆明2015年有56家商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃開(kāi)業(yè)，不過(guò)最后實(shí)際開(kāi)業(yè)的不足20家，只完成了計(jì)劃的1/3。“在2014年，昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)熱度還是比較高，其中還包括西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、同德昆明廣場(chǎng)、愛(ài)琴海等目前運(yùn)行得比較不錯(cuò)的幾個(gè)項(xiàng)目。”業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)供應(yīng)急速縮水，也與整體市場(chǎng)大趨勢(shì)有關(guān)，是開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)現(xiàn)狀下的收縮行為。

　　有數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年底，昆明商品房累計(jì)庫(kù)存面積2671.37萬(wàn)㎡，按去年商品房全年成交1040.69萬(wàn)㎡的去化速度計(jì)算，去庫(kù)存周期約為31個(gè)月。“昆明商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)需求。”早在前年，有數(shù)據(jù)顯示昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)比就超過(guò)了5的高位值，按照當(dāng)時(shí)機(jī)構(gòu)的一個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年昆明的人均商業(yè)面積就近3平方米，這一指數(shù)甚至超過(guò)了一線城市中的北京和廣州。

　　“昆明商業(yè)項(xiàng)目增量過(guò)多，也是前幾年城市改造過(guò)程中，綜合體理念大量植入的結(jié)果。”一位業(yè)內(nèi)人士直言，特別是在城中村改造項(xiàng)目中，包括商業(yè)、寫(xiě)字樓和住宅等業(yè)態(tài)在內(nèi)的綜合體項(xiàng)目基本上成了標(biāo)配，也加重了商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)密度。
 

　　調(diào)查

　　金星社區(qū)兩公里內(nèi)新商業(yè)達(dá)5個(gè)

　　在記者走訪調(diào)查中，這樣的高密度也在多處可見(jiàn)，“僅金星社區(qū)附近，兩公里范圍內(nèi)新開(kāi)的商業(yè)項(xiàng)目就有5個(gè)，加上原本就存在的麗水步行街等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，商業(yè)組團(tuán)數(shù)量超過(guò)了10個(gè)。”經(jīng)商的趙先生告訴記者，近期還有一個(gè)廣瑞中心面市，也加重了這個(gè)片區(qū)的商業(yè)密度。

　　“昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)比例過(guò)大已是不爭(zhēng)的事實(shí)，甚至遠(yuǎn)高于很多發(fā)達(dá)地區(qū)，加上電子商務(wù)帶來(lái)的沖擊，近兩年已經(jīng)出現(xiàn)住房好賣(mài)好租、商鋪難賣(mài)難租的情況。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授周大研表示。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年2月，昆明商業(yè)總體量達(dá)1972萬(wàn)平方米，商業(yè)面積近3平方米/人。2015年~2016年上半年，有16個(gè)項(xiàng)目擬開(kāi)業(yè)，總體量超過(guò)300萬(wàn)平方米。按照之前《云南省城市綜合體布局規(guī)劃》顯示，截至2017年，云南將建148個(gè)城市綜合體，其中，超半數(shù)將落戶(hù)昆明，如果規(guī)劃的綜合體落地，這也將繼續(xù)加重原本顯重的商業(yè)供銷(xiāo)比壓力。
 

　　現(xiàn)象

　　全國(guó)179家零售業(yè)業(yè)績(jī)下滑一半

　　近期國(guó)內(nèi)一家機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份2015年全國(guó)商業(yè)租金水平：昆明新興區(qū)域底商租金普遍為300~500元/㎡/月，而同為西南區(qū)域的成都租金水平為700元/㎡/月，一線城市的上海以1180元/㎡/月居首，今年以來(lái)出現(xiàn)的商業(yè)“空窗期”，也被看成是開(kāi)發(fā)企業(yè)在行業(yè)大環(huán)境下的應(yīng)時(shí)之舉。

　　“目前的昆明商業(yè)發(fā)展正處于一個(gè)粗放發(fā)展、內(nèi)部激增、外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)和尋求突破的階段。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商業(yè)發(fā)展尚處基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)階段，不得不面對(duì)國(guó)內(nèi)整體商業(yè)革命帶來(lái)的商業(yè)環(huán)境變化。”螺螄灣中心營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)兼董事長(zhǎng)助理王鵬程表示。而這里說(shuō)的商業(yè)環(huán)境變化，是近兩年來(lái)線上市場(chǎng)對(duì)線下商業(yè)的沖擊。來(lái)自商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)179家主要零售企業(yè)55%的業(yè)績(jī)下滑，其中傳統(tǒng)線下商業(yè)典型代表的95家百貨企業(yè)中，有87家下滑。

　　“商業(yè)市場(chǎng)的變革，也讓處于初級(jí)發(fā)展階段的昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，不得不提前面臨結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品的難題。”在去年年底舉行的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目招商成果發(fā)布會(huì)上，有業(yè)內(nèi)人士這樣表示。
 

　　應(yīng)對(duì)

　　政策允許城市建設(shè)項(xiàng)目商改住

　　記者從市場(chǎng)獲悉，截至目前，計(jì)劃今年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目還有3個(gè)，其中僅有七彩云南·第壹城明確將在6月中旬開(kāi)業(yè)，另外兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目德潤(rùn)金街和螺螄灣中心一期計(jì)劃在10月開(kāi)業(yè)面市。

　　今年3月，昆明市出臺(tái)《昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施》，明確將允許城市建設(shè)項(xiàng)目“商改住”。“政策此舉也是對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)大的一個(gè)解決措施。”昆明理工大學(xué)教授鄧曉盈接受采訪時(shí)表示，前期商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，導(dǎo)致城市更新改造項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)占比過(guò)大，也是市場(chǎng)無(wú)法消化的原因。

　　除了商改住政策帶來(lái)的產(chǎn)品類(lèi)型調(diào)整機(jī)遇，產(chǎn)品端也給了市場(chǎng)新的課題。“結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)線上優(yōu)勢(shì)，我們項(xiàng)目將打造跨境免稅電商O(píng)2O體驗(yàn)店，滿足日益增長(zhǎng)的跨境電商消費(fèi)需求增長(zhǎng)。”云南中置信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理徐曉敏介紹。

　　而這，也將促使商業(yè)地產(chǎn)自身產(chǎn)品的更新。高庫(kù)存和傳統(tǒng)需求變革，也讓昆明商業(yè)地產(chǎn)“被迫”進(jìn)入產(chǎn)品革新。業(yè)內(nèi)分析，從這點(diǎn)來(lái)看，目前市場(chǎng)存在的困境也不失為一個(gè)機(jī)遇：處于初級(jí)發(fā)展階段的昆明商業(yè)地產(chǎn)，相較于成熟區(qū)域，沒(méi)有傳統(tǒng)思路的桎梏，也讓其更容易轉(zhuǎn)身。
 

　　業(yè)界聲音

　　螺螄灣中心營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)兼董事長(zhǎng)助理王鵬程：

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“辨識(shí)度”是關(guān)鍵

　　“商業(yè)地產(chǎn)的根本解決之道還是在于是否滿足消費(fèi)者的需求。”在王鵬程看來(lái)，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該往更有個(gè)性、更有內(nèi)涵、更具辨識(shí)度的方向發(fā)展。“比如時(shí)尚快消店，人們購(gòu)買(mǎi)衣物可能常去優(yōu)衣庫(kù)，不全是因?yàn)榉b品質(zhì)，恰恰就是它具有極高的辨識(shí)度。”王鵬程直言，更符合需求的、精細(xì)化的東西，才是商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，“通過(guò)商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和主題化發(fā)展，更高辨識(shí)度也需要傳統(tǒng)商業(yè)從大而全轉(zhuǎn)向小而精。”
 

　　云南中置信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司執(zhí)行董事徐曉敏：

　　商業(yè)地產(chǎn)突圍要向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)“借力”

　　“昆明商業(yè)市場(chǎng)整體較發(fā)達(dá)區(qū)域存在差距，其轉(zhuǎn)型過(guò)程更應(yīng)該借力其他優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。”對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型話題，徐曉敏認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)尋求和區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)融合，除了助推商業(yè)項(xiàng)目本身轉(zhuǎn)型升級(jí)，更重要的是形成區(qū)域內(nèi)完整產(chǎn)業(yè)鏈，“包括旅游、生態(tài)行業(yè)在內(nèi)，云南也面臨將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的考驗(yàn)。”他說(shuō)，結(jié)合旅游、金融等優(yōu)勢(shì)的商業(yè)綜合體，也是為行業(yè)融合營(yíng)造消費(fèi)市場(chǎng)一鏈，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)助推力從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)之后，此舉，無(wú)疑也是為大產(chǎn)業(yè)鏈奠定最基礎(chǔ)的消費(fèi)拉力。
 

　　地產(chǎn)行業(yè)資深研究專(zhuān)家顧剛：

　　商業(yè)地產(chǎn)招商沒(méi)有“模板”可套用

　　“同質(zhì)化、惡性競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品缺乏特色。”接受采訪時(shí)，顧剛一語(yǔ)道出目前昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的難題，而這，也給商業(yè)市場(chǎng)提出一個(gè)新的課題：重新整合業(yè)態(tài)打造新的商業(yè)模式，在顧剛看來(lái)，任何商業(yè)模式都是沒(méi)有現(xiàn)成的“模板”可套用的。

　　“商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)個(gè)特殊的個(gè)體，受區(qū)域、產(chǎn)品等制約，其也應(yīng)該具備不同的發(fā)展特點(diǎn)。”顧剛說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)必須從其所處區(qū)域和產(chǎn)品定位進(jìn)行結(jié)構(gòu)重設(shè)。“前幾年快速擴(kuò)張大環(huán)境，隱藏了這一需求，而目前市場(chǎng)庫(kù)存壓力和產(chǎn)品銷(xiāo)售難題，也讓開(kāi)發(fā)商必須重新重視對(duì)商業(yè)模式的創(chuàng)新。”
 

　　新聞?dòng)^察

　　昆明商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)路在何方？

　　呈貢彩云南路與朝云街交叉口，七彩云南·第壹城商業(yè)部分項(xiàng)目正在進(jìn)行外裝，這個(gè)已經(jīng)定于6月下旬面市的商業(yè)產(chǎn)品，高鐵樞紐地段聚合的高端商業(yè)品牌，也將呈現(xiàn)為其開(kāi)發(fā) 者口中“升級(jí)版的南亞風(fēng)情·第壹城”。在經(jīng)歷近4個(gè)月“空窗”蟄伏期之后，昆明商業(yè)也在尋求突圍出路，而商業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，也是業(yè)內(nèi)突圍求變的曙光。

　　1、同質(zhì)化嚴(yán)重

　　商業(yè)地產(chǎn)亟需自我更新

　　這種改變也不是少數(shù)，在距離該項(xiàng)目不到1公里的偏北處，置信銀河廣場(chǎng)在其未來(lái)商業(yè)突圍道路上，將計(jì)劃打造云南首 個(gè)跨境免稅電商綜合體。按照其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人徐曉敏的說(shuō)法，電商對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)大環(huán)境的沖擊，也需要商業(yè)項(xiàng)目適時(shí)地求變。

　　“在目前的市場(chǎng)背景下，商業(yè)地產(chǎn)要想有所突破，首先還是要對(duì)市場(chǎng)本身做出正確的判斷。”地產(chǎn)資深行業(yè)人士顧剛接受本報(bào)采訪時(shí)直言，對(duì)于昆明來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)前期過(guò)度集中地放量，也導(dǎo)致其本身就存在同質(zhì)化趨勢(shì)和惡性競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品現(xiàn)實(shí)，“就算是沒(méi)有商業(yè)變革這個(gè)大環(huán)境，本地的商業(yè)地產(chǎn)也必然面臨一輪自我的革新。”

　　而這，也恰是此前業(yè)內(nèi)對(duì)本地市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷，此前幾年放量式的增長(zhǎng)，不僅讓本地市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重供大于求，同時(shí)粗放式發(fā)展也讓昆明的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力難以有太大突破。在2015年中科院發(fā)布的城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排行榜上，昆明僅列第68位，其中商業(yè)水平也是拉低昆明綜合競(jìng)爭(zhēng)力的主要原因。

　　2、政策傾斜

　　開(kāi)發(fā)端需應(yīng)勢(shì)調(diào)整產(chǎn)品定位

　　今年初，昆明市出臺(tái)《昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施》，明確將允許城市建設(shè)項(xiàng)目“商改住”。而近期，昆明市發(fā)改委再發(fā)出通知，昆明新建住宅供電工程收費(fèi)將不再統(tǒng)一定價(jià)，明確執(zhí)行浮動(dòng)階梯價(jià)，也將降低開(kāi)發(fā)端成本壓力。

　　“房地產(chǎn)政策端傾斜明顯，特別是允許在建產(chǎn)品調(diào)整用地規(guī)劃和商改住等政策措施，也為開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)利好。”顧剛表示，商業(yè)地產(chǎn)如果要真正突圍，關(guān)鍵還是對(duì)自身業(yè)態(tài)進(jìn)行重新整合，建立新的商業(yè)模式。

　　市場(chǎng)中，這種調(diào)整也成為開(kāi)發(fā)商自行調(diào)整的一個(gè)常態(tài)。在今年3月底舉行的呈貢招商工作會(huì)議上，包括中置信、啟迪等城市開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)，也都將項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展方向，轉(zhuǎn)向了和旅游產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)對(duì)接融合的綜合產(chǎn)業(yè)體。

　　“商改住等政策傾斜，也讓開(kāi)發(fā)端的這種自主調(diào)整更頻繁。”顧剛表示，商業(yè)地產(chǎn)要走出同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，建立更適合市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，首先要解決對(duì)區(qū)域和產(chǎn)品定位的再認(rèn)識(shí)，“無(wú)論是新開(kāi)商業(yè)體的銷(xiāo)售還是原有商業(yè)體的盤(pán)活，立足區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位是關(guān)鍵。”顧剛說(shuō)。

　　3、突圍借力

　　互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)助推消費(fèi)升級(jí)

　　這也指向商業(yè)地產(chǎn)重新對(duì)消費(fèi)需求把握的問(wèn)題。“二三線城市商業(yè)地產(chǎn)去化的關(guān)鍵是對(duì)消費(fèi)需求的再認(rèn)識(shí)。”同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，近些年，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)革新道路指向了體驗(yàn)和互動(dòng)性的商業(yè)業(yè)態(tài)，不過(guò)目前商業(yè)環(huán)境大變局，還需要運(yùn)營(yíng)方用好互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)等新興手段和工具。這也是目前本地開(kāi)發(fā)企業(yè)已在試驗(yàn)的商業(yè)革新手段，在今年年初舉行的螺螄灣中心全球招商發(fā)布會(huì)上，作為昆明傳統(tǒng)商業(yè)巨擘，重新回歸的螺螄灣中心，在其未來(lái)的商業(yè)規(guī)劃中，也將聯(lián)手微軟軟件創(chuàng)新中心，打造云南首 個(gè)O2O示范基地。

　　螺螄灣中心營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)兼董事長(zhǎng)助理王鵬程表示，商業(yè)地產(chǎn)與消費(fèi)市場(chǎng)不是割裂的，培育新的消費(fèi)習(xí)慣，來(lái)推動(dòng)業(yè)態(tài)的整合、服務(wù)的提升和硬件的升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)才能尋找新的突破點(diǎn)。“云南具備旅游、生態(tài)等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，借助互聯(lián)網(wǎng)，融合優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)形成消費(fèi)需求升級(jí)，也可以拉動(dòng)更大的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。”顧剛表示。

　　4、物業(yè)流轉(zhuǎn)

　　以售轉(zhuǎn)租模式是“救命草”

　　值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)突圍路上近期還有另一個(gè)利好。就在上周?chē)?guó)務(wù)院的工作會(huì)議中，明確將培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，這也被業(yè)內(nèi)看做是房地產(chǎn)庫(kù)存去化特別是商業(yè)地產(chǎn)去化的又一良機(jī)。

　　“從政策操作角度來(lái)講，國(guó)務(wù)院此舉政策，也是為解決庫(kù)存去化而來(lái)的。”張宏偉直言，允許個(gè)人和單位進(jìn)入租賃市場(chǎng)，可以加速現(xiàn)有產(chǎn)品的市場(chǎng)有效流轉(zhuǎn)。“這實(shí)際上也可以規(guī)范目前的商業(yè)租賃市場(chǎng)。”顧剛說(shuō)，就目前昆明來(lái)說(shuō)，雖然今年商業(yè)鋪面租金下滑明顯，不過(guò)整體還是存在租賃資源分布不均，優(yōu)質(zhì)租賃產(chǎn)品價(jià)格過(guò)高的問(wèn)題，“以售轉(zhuǎn)租大趨勢(shì)下，未來(lái)租賃市場(chǎng)資源將更平衡，對(duì)于線下商業(yè)成本控制來(lái)說(shuō)也是難得的利好。”