產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)高密度集聚之地，與地方經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以通過帶動投資、實現(xiàn)GDP增長以及創(chuàng)造大量就業(yè)機會等多種渠道對地方社會經(jīng)濟起到非常強的拉動作用。因此，地方政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設和運營有著非常高的積極性，通常在政策、資源等方面給予較大的優(yōu)惠以支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設。
當前，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、中美貿(mào)易摩擦、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變革、國內(nèi)外環(huán)境變化的新時期下，長期支撐中國經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原有各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)也遭遇眾多的發(fā)展制約與瓶頸。產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何在產(chǎn)品模式等方面突破創(chuàng)新，實現(xiàn)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級，是園區(qū)發(fā)展所面臨的核心問題。
隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體和空間，在產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)服務以及產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建等方面起著越來越重要的作用，品牌房企、產(chǎn)業(yè)運營商、制造業(yè)巨頭以及投資公司等紛紛入局產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造與建設。如今的園區(qū)有哪些主要的運營模式呢?
園區(qū)的五種不同的運營模式
1. 政府運營模式
這里的政府運營模式與前面所說的行政主導型園區(qū)有關(guān)聯(lián)，但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導型園區(qū)比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務，然后收取一些服務費用，同時政府部門也會給園區(qū)一些招商代理費用和稅費收取的優(yōu)惠。政府運營模式適合于一些規(guī)模小，管理簡單的園區(qū)。對于一些大型的園區(qū)，這樣的運營模式無法保證園區(qū)的長期運營。揚州郵政跨境電商產(chǎn)業(yè)園就屬于這類運營模式，它由揚州市郵政局投資運營，提供多項優(yōu)惠政策和利好，入駐的跨境電商可享受退稅、結(jié)匯、培訓等系列服務和郵費優(yōu)惠福利。
2. 投資運營模式
投資運營模式是通過政府投資建設園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有很強的推動作用，因為園區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。
3. 服務運營模式
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，只是投資還是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對園區(qū)的服務環(huán)境提出了更多的要求。在這個基礎上出現(xiàn)了服務運營模式的園區(qū)。園區(qū)為入駐企業(yè)提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務，為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務運營模式強化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運營模式。
4. 土地盈利模式
隨著近十年中國房地產(chǎn)市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區(qū)獲得了土地收儲、初步開發(fā)、拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進行初步開發(fā)后，短期內(nèi)提升土地的價值，然后進行地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。這種模式更像一個有規(guī)劃的地產(chǎn)開發(fā)商，獲利能力非常的強大，同時也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財力基礎。這方面做的比較好的是中關(guān)村軟件園。
5. 產(chǎn)業(yè)運營模式
一些重要的開發(fā)區(qū)其實承擔了調(diào)節(jié)、完善、強化區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈運營的作用，園區(qū)設立的目的就是要做一個產(chǎn)業(yè)鏈，比如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等，這些產(chǎn)業(yè)園在投資初期就會進行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺，然而園區(qū)也做好了與企業(yè)一起唱戲的準備。園區(qū)會對一些有實力的入駐企業(yè)進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區(qū)內(nèi)運營一個重要的產(chǎn)業(yè)項目。這種運營模式的產(chǎn)業(yè)園往往要具備三種職能:行政職能、服務職能和企業(yè)投資運營職能。對園區(qū)的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。例如南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)技術(shù)科研園，規(guī)劃多個產(chǎn)業(yè)一起運營，有招商、有投資、有獨資，運營復雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內(nèi)形成壓倒性的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四個發(fā)展趨勢
1979年，我國第一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)--深圳蛇口工業(yè)區(qū)的建立拉開了我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設的序幕，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)至此發(fā)展起來。2018年，國家將通過審核的所有開發(fā)區(qū)整理匯編成《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》，全國的國家級和省級園區(qū)的數(shù)量已達到2543家。
觀察40年來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，從粗放式的開發(fā)階段，到開始關(guān)注區(qū)域的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)環(huán)境，再到圍繞核心產(chǎn)業(yè)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群、帶動區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化的新路徑，為企業(yè)加速孵化、產(chǎn)業(yè)集聚、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到越來越大的推動力。
在新的經(jīng)濟環(huán)境背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展將面臨四大趨勢:即開發(fā)模式從傳統(tǒng)的物業(yè)售賣轉(zhuǎn)向持有運營、園區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向城市經(jīng)濟、營利模式從客戶思維轉(zhuǎn)向伙伴思維，以及運營模式從管理園區(qū)轉(zhuǎn)向服務園區(qū)。
趨勢一，開發(fā)模式將從“物業(yè)售賣”轉(zhuǎn)向“持有運營”。今年3月，住建部負責人表示，改革開放40年最主要的是在重資產(chǎn)情況下城市的高速發(fā)展，下一步走新型智慧城市的發(fā)展道路是重中之重，地產(chǎn)正在面臨一場“持有運營”的轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)商持有的不僅是一個樓盤或一塊土地，更重要的是持有在這個社區(qū)或園區(qū)中的人群，如何對他們進行高效的運營。
趨勢二，產(chǎn)品模式將從“園區(qū)經(jīng)濟”轉(zhuǎn)向“城市經(jīng)濟”。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的演化和發(fā)展，園區(qū)承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產(chǎn)活動在區(qū)內(nèi)并存聚集，從而推動了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的城市化進程，園區(qū)經(jīng)濟與城區(qū)經(jīng)濟逐漸走向融合。
趨勢三，盈利模式將從“客戶思維”轉(zhuǎn)向“伙伴思維”。隨著“新經(jīng)濟”的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為“共享資源”，園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”轉(zhuǎn)變。園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)不再和入園企業(yè)形成甲乙方關(guān)系，而是通過成立產(chǎn)業(yè)投資基金，入股入園企業(yè)，共同享受入園企業(yè)的成長收益。
趨勢四，運營模式將從“管理園區(qū)”轉(zhuǎn)向“服務園區(qū)”。未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展由“拼政策”進入“拼服務”階段，圍繞三大方面建設服務體系:一是市場服務，二是園區(qū)服務，三是政務服務。服務是運營的核心內(nèi)容，園區(qū)的運營者應從政府、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)員工等多個方面發(fā)掘需求，運用5G、互聯(lián)網(wǎng)、VR等現(xiàn)代科技手段提高服務水平，實現(xiàn)服務模式的創(chuàng)新。
中國城市經(jīng)過數(shù)十年高速發(fā)展，不論是城市建設設施，還是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還是城市生活都發(fā)生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務型成為城市地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。舊城改造、產(chǎn)業(yè)升級、生活升級為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供重要發(fā)展機會的同時，也對地產(chǎn)行業(yè)提出了技術(shù)、創(chuàng)意等方面新的要求。
無論是傳統(tǒng)的制造業(yè)，還是城市商業(yè)，都面臨著加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的迫切性與必要性。而這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級必將增加從生產(chǎn)廠房、現(xiàn)代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的機遇，也對地產(chǎn)園區(qū)提出了新的需求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新就是城市更新，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套與服務的升級，產(chǎn)城逐漸融為一體。隨著產(chǎn)業(yè)的回歸，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再是傳統(tǒng)地產(chǎn)買賣租售的行業(yè)，長期投資持有，通過做服務、做運營，才能取得長期穩(wěn)定的回報。
