景區(qū)運(yùn)營主要有以下七大模式，下面由中機(jī)院規(guī)劃編制團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)大家一起來分析分析：
1.門票商業(yè)模式
這種商業(yè)模式就是簡單的門票經(jīng)濟(jì)，利用天然的資源進(jìn)行簡單的改造，同時(shí)修一個(gè)大門收取參觀費(fèi)用。這是目前國內(nèi)觀光型景點(diǎn)的主流模式，這種模式是否成功依賴于其旅游資源的品位。這種模式投資小，但如果資源品位不高，也難以形成有效的資金的循環(huán)。當(dāng)然，如何抓住賣點(diǎn)進(jìn)行營銷推廣也很重要。張家界的天門山、黃龍洞就是這種模式的典型。
2.旅游綜合收益商業(yè)模式
這種模式擺脫了單一的門票經(jīng)濟(jì)，而是強(qiáng)調(diào)餐飲、購物和住宿等多種收益形式。單一的門票經(jīng)濟(jì)難以適應(yīng)現(xiàn)階段發(fā)現(xiàn)的需求，收益也非常有限。一般情況下，一個(gè)景區(qū)的門票占到總收入的40%是合理，如完全依賴門票經(jīng)濟(jì)是難以獲得可持續(xù)發(fā)展。比如四川的碧峰峽運(yùn)作很成功，除了門票外，還有酒店、餐飲和購物等多種收益。
3.產(chǎn)業(yè)聯(lián)動商業(yè)模式
這種模式就是以旅游作為平臺，利用旅游這個(gè)平臺資源來開發(fā)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，從而獲得比較多的收益。典型的農(nóng)業(yè)旅游，除了獲得旅游收益外，還有農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)加工的收益。內(nèi)蒙古的牧業(yè)旅游也是比較典型的，投資商不僅發(fā)展旅游，還發(fā)展奶牛養(yǎng)殖業(yè)，形成互動，獲得綜合收益。
4.旅游地產(chǎn)商業(yè)模式
這種商業(yè)模式實(shí)際上是產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的一種，只不過這種模式在國內(nèi)運(yùn)作已經(jīng)比較成熟，因此單獨(dú)說明。這種模式是投資商在開發(fā)旅游的同時(shí)要求政府給與一定的土地作補(bǔ)償（價(jià)格一般是各種辦證的費(fèi)用），旅游和地產(chǎn)同時(shí)開發(fā)，通過地產(chǎn)的收益來彌補(bǔ)旅游的投資。
5.旅游資源整合的商業(yè)模式
這種模式是一些距離中心城市較近的景點(diǎn)的開發(fā)的通行模式。就是由一個(gè)投資商控制資源，做好基礎(chǔ)設(shè)施，然后對各種項(xiàng)目進(jìn)行招商，聯(lián)合許多小投資商一起參與經(jīng)營。廣東的部分景區(qū)比較成功，比如中山的泉林山莊，投資商基本不做具體項(xiàng)目，景區(qū)內(nèi)部的100多個(gè)項(xiàng)目都是眾多的中小投資商建立。
6.產(chǎn)業(yè)和資本運(yùn)作相融和的商業(yè)模式
這種模式就是將景區(qū)開發(fā)到一定程度后，通過引進(jìn)戰(zhàn)略投資者而獲得收益。這種模式在廣東的漂流行業(yè)比較盛行，在廣東投資一個(gè)漂流往往只需要100多萬元，如果運(yùn)作得當(dāng)，那么兩年時(shí)間一般可以收回投資，隨著資源的升值，進(jìn)行高價(jià)出售。
7.混合商業(yè)模式
混合商業(yè)模式適合一些非常大型的景區(qū)，從前期的資金募集到推出采用多種運(yùn)作模式，就是前6種商業(yè)模式的綜合運(yùn)用。
提升綜述
傳統(tǒng)觀光模式是以觀光資源為主，依托性強(qiáng)，布局分散，規(guī)模較小，有什么賣什么。轉(zhuǎn)型升級后的商業(yè)模式是以市場需求為主，創(chuàng)新性強(qiáng)，集中布局，規(guī)模較大，需要什么開發(fā)什么。中國旅游發(fā)展30年，經(jīng)歷了這么一個(gè)過程：首先是景區(qū)，以資源為依托。第二是旅游區(qū)，在資源基礎(chǔ)上擴(kuò)充。第三是旅游經(jīng)濟(jì)綜合體，以服務(wù)設(shè)施為主體，構(gòu)造新的旅游吸引物。第四是旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、資金密集、智力密集、人才密集、范圍大、設(shè)施全、市場品牌突出。
在實(shí)踐過程中，已經(jīng)創(chuàng)造了三類模式。一是華僑城模式，可以簡稱為用地模式，即旅游加地產(chǎn)模式，把土地資源的利用最大化；二是港中旅的海泉灣模式，可以簡稱為造地模式，通過海濱灘涂造地，一步到位，直接建設(shè)旅游小鎮(zhèn)，但是海泉灣模式成本太高，最終算下來，造一畝地也得花二三十萬；三是西安曲江新區(qū)模式，可以簡稱為提地模式，通過成片開發(fā)，項(xiàng)目運(yùn)作，提升土地價(jià)值。
這三類模式各有各的特點(diǎn)，最終歸納為“A+B+C”的模式。A是吸引中心。作為吸引中心，僅吸引了游客，也吸引了政府，從而成為發(fā)展的亮點(diǎn)。由于這樣的項(xiàng)目需要大投入，市場也需要培育，所以有可能在直接經(jīng)營上形成虧損局面。所以，一方面需要開發(fā)者的遠(yuǎn)見卓識，另一方面需要政府的政策支持。B是利潤中心。目前的一般形式是配套房地產(chǎn)建設(shè)，長遠(yuǎn)也會形成其他方式。C是文化中心，及其衍生發(fā)展。通過市場聚集了氣，通過政策聚集商氣，通過創(chuàng)意聚集文氣，最終聚集了衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。深層次，是A、B、C三元素的階段性轉(zhuǎn)換和互換。比如在第一個(gè)階段，這個(gè)項(xiàng)目就是A，就是虧損，可是過幾年就不虧損，就變成盈利項(xiàng)目了。B今天看著是掙錢的，但是房地產(chǎn)建設(shè)是一次性投入、一次性回收，長遠(yuǎn)而言利潤中心就立不住了。所以，很自然A、B、C這三個(gè)元素在不同的階段一定是轉(zhuǎn)換和互換的。
景區(qū)運(yùn)營如何進(jìn)行升級？
關(guān)于運(yùn)營理解的進(jìn)化論：運(yùn)營是從懷孩子、生孩子到帶孩子的景區(qū)全站式保姆
從古猿進(jìn)化到人類，人們用了七八百萬年時(shí)間，筆者關(guān)于運(yùn)營的理解“進(jìn)化論”用了將近1個(gè)周。故，“時(shí)間是世界上一切成就的土壤”，麥金西的名言，放在這里貼貼金，以顯示成果的不易！
之前筆者對運(yùn)營的理解就是：運(yùn)營=看場子，看場子=運(yùn)營。即，在景區(qū)山門至山頂?shù)教幓斡频囊痪€部門的管理、服務(wù)人員就是在做運(yùn)營。筆者還利用自己極強(qiáng)的總結(jié)概括能力，將所有景區(qū)無論大小、無論級別統(tǒng)統(tǒng)概括為三個(gè)業(yè)務(wù)部門：
后勤部：貓?jiān)诒澈蠊芾怼⒎?wù)于一線人員和其它部門的部門和人員；
運(yùn)營部：在一線為游客提供服務(wù)的部門和人員；
銷售部：為景區(qū)招客、攬客的部門和人員。
看看，啥感覺？是不是非常的簡單明了而又簡單粗暴？
如今，經(jīng)過認(rèn)真分析景區(qū)涉及的各類業(yè)務(wù)，對照當(dāng)今國內(nèi)外一些運(yùn)營管理經(jīng)典理論，在經(jīng)歷一個(gè)個(gè)不眠之夜的深刻思考后，筆者對運(yùn)營的理解又有了不一樣的看法：運(yùn)營是一個(gè)大概念，不單單是一線部門的職能。大運(yùn)營應(yīng)該是貫穿景區(qū)管理始終的所有業(yè)務(wù)或職能（景區(qū)營銷從大運(yùn)營概念角度考慮，其實(shí)也應(yīng)該算作運(yùn)營板塊，即景區(qū)產(chǎn)品運(yùn)營！）。
但是，為了和當(dāng)前景區(qū)實(shí)際現(xiàn)狀對應(yīng)起來，使理論和景區(qū)當(dāng)前經(jīng)營管理現(xiàn)狀看起來更加貼近，咱們就把景區(qū)“營銷職能”單獨(dú)拆分出來。那么，整個(gè)景區(qū)的業(yè)務(wù)部門無非只有兩大板塊，即
景區(qū)=運(yùn)營+營銷。這里，運(yùn)營對應(yīng)的職能是“生產(chǎn)、管理產(chǎn)品和服務(wù)”，銷售對應(yīng)的職能是“賣產(chǎn)品和服務(wù)”。
為了便于更進(jìn)一步理解運(yùn)營的內(nèi)涵，這里可以把景區(qū)看做一個(gè)人，那么：
景區(qū)取得營業(yè)執(zhí)照=有了準(zhǔn)生證；
景區(qū)籌建、開業(yè)=懷孩子、生孩子；
景區(qū)營業(yè)期=養(yǎng)孩子、帶孩子；
景區(qū)銷售該怎么講？是不是相當(dāng)于“賣孩子”？！故景區(qū)銷售=“賣孩子”!
故，景區(qū)運(yùn)營就相當(dāng)于一個(gè)人從懷孩子到生孩子、養(yǎng)孩子的管理過程（這個(gè)“孩子”就是景區(qū)的“產(chǎn)品和服務(wù)”）。即，景區(qū)運(yùn)營就是“從懷孩子、生孩子、養(yǎng)孩子到帶孩子的景區(qū)全站式保姆！”，涉及景區(qū)從籌建、開門營業(yè)到后期經(jīng)營 管理的所有職能（把銷售剔除在外）。其職能就是景區(qū)通過投入人力、物力和各種資源，將各種投入轉(zhuǎn)變?yōu)榫皡^(qū)產(chǎn)品和服務(wù)的過程。
運(yùn)營管理是對組織中負(fù)責(zé)制造產(chǎn)品或提供服務(wù)的職能部門的管理，具體是對提供組織主要產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行的設(shè)計(jì)、實(shí)施和改善。
景區(qū)運(yùn)營：分階段實(shí)施，三大核心鑄就景區(qū)運(yùn)營管理基本面
景區(qū)運(yùn)營管理是一件非常復(fù)雜的事兒，內(nèi)容繁雜瑣碎。不論咱們做的是啥樣的景區(qū)，無論規(guī)模、不管類型，咱們面對的景區(qū)運(yùn)營管理永遠(yuǎn)也離不開以下四個(gè)板塊：內(nèi)生產(chǎn)、外銷售，內(nèi)管理、外協(xié)調(diào)。
“生產(chǎn)”即旅游產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)，包括景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)、景點(diǎn)策劃、景觀打造、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化美化、員工培訓(xùn)和服務(wù)等有形產(chǎn)品、無形產(chǎn)品，其目的是為客戶打造良好的景區(qū)產(chǎn)品和旅游服務(wù)。
“銷售”即景區(qū)旅游產(chǎn)品和服務(wù)的售賣，包括線路產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格體系制定、銷售渠道建設(shè)、宣傳推廣和活動策劃等一攬子市場運(yùn)作手段，其目的是通過產(chǎn)品和服務(wù)的銷售，實(shí)現(xiàn)景區(qū)回款或資金回籠。
“管理”即景區(qū)運(yùn)營計(jì)劃制定（包括三五年的戰(zhàn)略運(yùn)營計(jì)劃和年、季度、月甚至周計(jì)劃等）、管理體系和組織架構(gòu)搭建、職責(zé)和流程制定、人員配備、安全應(yīng)急處置、績效考核等內(nèi)容，包括對人（依靠制度、權(quán)責(zé)和流程）、財(cái)物（依靠財(cái)物制度，倡導(dǎo)開源節(jié)流）、時(shí)間（重要工作計(jì)劃和時(shí)間節(jié)點(diǎn)的管理）、信息（產(chǎn)品、競爭、市場、行業(yè)形勢等信息）等對象的管理。其目的是管理產(chǎn)品，向游客提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)。
“協(xié)調(diào)”指景區(qū)和周邊村民、地方政府、各職能部門和媒體、競爭對手等相關(guān)群體之間的工作協(xié)調(diào)，其目的是為景區(qū)營造一個(gè)良好的外部經(jīng)營環(huán)境。
這四大板塊之間的關(guān)系為：生產(chǎn)和管理是運(yùn)營工作的重點(diǎn)，承擔(dān)著將資源轉(zhuǎn)化為適應(yīng)市場需要的產(chǎn)品和服務(wù)的重?fù)?dān)；銷售是生產(chǎn)和管理的著眼點(diǎn)，一切生產(chǎn)和管理都必須圍繞銷售或市場需要來展開，是實(shí)現(xiàn)資金回籠和調(diào)整生產(chǎn)任務(wù)的指示棒；而外部協(xié)調(diào)為景區(qū)生產(chǎn)、管理和銷售創(chuàng)造良好的外部條件
結(jié)合上文對“運(yùn)營”一詞的理解，除去“銷售”環(huán)節(jié)，生產(chǎn)、管理和協(xié)調(diào)是景區(qū)運(yùn)營管理的三大核心工作，是景區(qū)運(yùn)營管理的基本面。這三大核心工作在景區(qū)運(yùn)營的不同階段，工作重點(diǎn)和內(nèi)容都有所不同。
景區(qū)從工商部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，從開發(fā)建設(shè)到具備營業(yè)條件是籌備期。在籌備期，景區(qū)運(yùn)營管理的重點(diǎn)應(yīng)該是：選擇正確的規(guī)劃單位和設(shè)計(jì)單位，做好景區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)；選擇具有不同專業(yè)特長的施工隊(duì)，做好景區(qū)基本的景觀工程、民建工程和特殊項(xiàng)目（如索道、透明玻璃棧道等）的建設(shè)，同時(shí)調(diào)動設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的積極性，及時(shí)按照施工條件靈活調(diào)整施工設(shè)計(jì)，做好現(xiàn)場施工工期管理和安全管理；按照建設(shè)的需要做好報(bào)批報(bào)建工作，及時(shí)做好征地、拆遷補(bǔ)償工作和施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)，不能讓老百姓或職能部門找事耽誤工作；在籌備末期準(zhǔn)備好管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場、搭建基本的管理體系、部門和崗位設(shè)計(jì)、薪酬體系建設(shè)、組織培訓(xùn)并搞好試運(yùn)營等等。
景區(qū)從開門營業(yè)開始就進(jìn)入了正式運(yùn)營期。在這個(gè)階段，景區(qū)運(yùn)營管理的重點(diǎn)應(yīng)該是：不斷在實(shí)踐中完善、優(yōu)化管理制度、職責(zé)、流程，不斷提升景區(qū)管理和服務(wù)水平；進(jìn)一步優(yōu)化部門管理，綜合協(xié)調(diào)好山門、停車場、游客中心、環(huán)衛(wèi)、酒店、安保、運(yùn)營項(xiàng)目（如車隊(duì)和索道等）、商業(yè)管理（餐飲、購物等商戶）等部門的管理，按能力定崗，進(jìn)一步優(yōu)化部門人員配置，提高部門運(yùn)營效率（部門劃分和人員配置對景區(qū)行政人員來說都是小兒科，在此不再闡述）；按照國家A級景區(qū)要求做好景區(qū)設(shè)施的維護(hù)、維修和完善，積極創(chuàng)建國家A級景區(qū)和各類國字號牌子，塑造景區(qū)服務(wù)品牌；做好現(xiàn)場游客的購票、停車、游覽、餐飲、住宿、投訴處理、安全救援等服務(wù)，做好“三防”及各類安全管理和應(yīng)急處理；按照市場需要，策劃、調(diào)整景區(qū)核心產(chǎn)品，保持景區(qū)產(chǎn)品新穎性和獨(dú)特性。
按照企業(yè)生命周期理論和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，景區(qū)在運(yùn)營十幾年后，往往就進(jìn)入衰退期或二次創(chuàng)業(yè)期。如果不想讓景區(qū)被市場淘汰，那么在景區(qū)衰退期到來之前，景區(qū)開發(fā)商的重點(diǎn)工作有兩項(xiàng)：第一，積極創(chuàng)新、更新景區(qū)產(chǎn)品，不斷提升硬件質(zhì)量，植入適應(yīng)當(dāng)時(shí)市場需求的特色產(chǎn)品和服務(wù)設(shè)施，使其在某一區(qū)域保持新穎性、獨(dú)特性和唯一性，使景區(qū)產(chǎn)品保持活力；第二，利用或引入智能化管理手段，不斷提升管理和服務(wù)水平，重視游客體驗(yàn)和互動，用先進(jìn)的服務(wù)手段適應(yīng)未來年輕游客對管理和服務(wù)的需要。
