產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的選址需要進(jìn)行多角度、多維度的綜合考慮，不僅涉及到對(duì)產(chǎn)業(yè)園投資商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專業(yè)技術(shù)背景、項(xiàng)目融資手段及能力的要求，更涉及到對(duì)產(chǎn)業(yè)底層邏輯、社會(huì)環(huán)境、自然條件、政府支持力度、市場(chǎng)供給等諸多外部因素的影響。
同時(shí)，必須在思想上清楚的認(rèn)識(shí)到：產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目選址是園區(qū)成功的第一步關(guān)鍵決策，選址成功與否決定了項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿δ酥辽馈．a(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的選址及定位可分為三步走：第一步，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力選定城市群；第二步，根據(jù)區(qū)域特性建立項(xiàng)目選址評(píng)價(jià)模型；第三步，精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，一張藍(lán)圖干到底。
第一步、根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)城市分類，并進(jìn)行城市群預(yù)選擇
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處于成熟期的一線城市，典型代表城市北京、上海、廣州、深圳，GDP規(guī)模超過2萬(wàn)億，三產(chǎn)占比60%以上。這一類城市發(fā)展已成規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，北上廣深四地成為產(chǎn)業(yè)園選址的優(yōu)勢(shì)地區(qū)，但同時(shí)城市土地供應(yīng)不斷收縮，土地成為稀缺資源，項(xiàng)目用地獲取難度極大，無足夠把握輕易不要涉足。
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快速成長(zhǎng)的新一線城市，典型代表城市：成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、南京、鄭州、長(zhǎng)沙、青島、寧波、東莞、無錫、西安等，GDP規(guī)模1—2萬(wàn)億，三產(chǎn)占比40%——60%。新一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展新方向，這些地區(qū)成為承接北上廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地區(qū)。此外，由于新一線城市的搶人大戰(zhàn)的愈演愈烈，這些城市成為未來人才聚集的潛力城市，如果有機(jī)會(huì)一定不要錯(cuò)過，即便成本稍微高一點(diǎn)也是可以的。
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處于發(fā)展初期的二線城市，典型代表城市：昆明、大連、廈門、合肥、佛山、福州、溫州、南昌、濟(jì)南、沈陽(yáng)等約30個(gè)城市，GDP規(guī)模5000—10000億，三產(chǎn)占比低于40%。二線城市發(fā)展較為平穩(wěn)，城市進(jìn)入判斷時(shí)應(yīng)綜合考慮該地區(qū)是否有重大國(guó)家戰(zhàn)略機(jī)遇，優(yōu)厚的政策傾斜力度，以及明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)等。
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尚處于萌芽期的三四五線城市，典型代表城市：珠海、鎮(zhèn)江、?？?、揚(yáng)州、臨沂、洛陽(yáng)、唐山、汕頭、廊坊、泰州、湖州等城市，GDP規(guī)模小于5000億，三產(chǎn)占比低于40%。由于區(qū)位、政策等因素限制，這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，城市進(jìn)入判斷時(shí)要慎之又慎，千萬(wàn)不要貪圖一時(shí)便宜，進(jìn)入這一類城市時(shí)獨(dú)特的資源稟賦是產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目選址關(guān)鍵。
第二步、根據(jù)區(qū)域特性，建立項(xiàng)目選址3—12Plus評(píng)價(jià)模型
可以從三個(gè)大維度對(duì)目標(biāo)城市進(jìn)行下一步判斷，分別是：區(qū)域市場(chǎng)可容性，區(qū)域?qū)Ξa(chǎn)業(yè)園的可接受力分析；客戶發(fā)展可行性，區(qū)域內(nèi)園區(qū)的發(fā)展可行性分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅性，區(qū)域內(nèi)園區(qū)對(duì)新進(jìn)入挑戰(zhàn)分析。每個(gè)評(píng)價(jià)維度又可以從四個(gè)小項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，暫時(shí)不考慮加權(quán)重，僅僅量化指標(biāo)，做最終決策參考。
第三步、產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)定位，一張藍(lán)圖干到底
由于大部分園區(qū)在開發(fā)之初缺少統(tǒng)一的科學(xué)規(guī)劃及準(zhǔn)確定位，因而在園區(qū)的發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的現(xiàn)象，通常出現(xiàn)的問題有：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)類型過剩，布局雜亂；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度小，集而不聚；同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)過度；片面追求高科技產(chǎn)業(yè)等。
產(chǎn)業(yè)的精準(zhǔn)定位是園區(qū)招商引資的前期重要鋪墊，利于幫助產(chǎn)業(yè)園擺脫傳統(tǒng)粗放的發(fā)展模式。對(duì)產(chǎn)業(yè)選擇的把握，園區(qū)選址的認(rèn)知是定位的前提，產(chǎn)業(yè)鏈的梳理和趨勢(shì)研判是定位的關(guān)鍵。因而，產(chǎn)業(yè)定位可以從三個(gè)方面進(jìn)行充分考慮和衡量，分別是目標(biāo)城市情況，產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。
1、目標(biāo)城市詳細(xì)情況。
2、目標(biāo)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
以集成電路為例，了解該產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的分布情況，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布情況確定產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位可行性分析。
3、目標(biāo)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。
在此基礎(chǔ)上，在實(shí)際選址操作中還要遵循七大原則：戰(zhàn)略導(dǎo)向原則、規(guī)劃導(dǎo)向原則、土地節(jié)約原則、交通便利原則、依托現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施原則、綠色生態(tài)原則、人才集聚原則。對(duì)于產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的具體進(jìn)入評(píng)判時(shí)還要考慮以下幾個(gè)因素：項(xiàng)目的定位是否符合當(dāng)?shù)卣陌l(fā)展愿景？當(dāng)?shù)厥欠裼写媪客恋乜晒╉?xiàng)目發(fā)展？當(dāng)?shù)厥欠裼卸愂赵鲩L(zhǎng)的壓力？當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級(jí)和調(diào)整的迫切性如何？當(dāng)?shù)厥欠裼刑嵘鞘行蜗蟮囊庠福慨?dāng)?shù)卣呢?cái)政收入是否可以支撐發(fā)展規(guī)劃？
綜述之，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的選址和產(chǎn)業(yè)定位是有一套系統(tǒng)的方法論和工具的，好的選址策略和精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位會(huì)給產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，也是成功的開始。
