以地產(chǎn)開發(fā)為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，在國(guó)土政策逐漸收緊的大趨勢(shì)下，面臨巨大挑戰(zhàn)。以中關(guān)村軟件園為典型案例，研究如何推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)收入結(jié)構(gòu)由地產(chǎn)開發(fā)為主向產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)投資多元協(xié)同的后地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，更好地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和服務(wù)國(guó)家創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略。
1 中關(guān)村軟件園發(fā)展現(xiàn)狀和問題
“中關(guān)村軟件園”是由中關(guān)村、軟件產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)3個(gè)關(guān)鍵詞組合而來，正是這3個(gè)含義不同卻又緊密關(guān)聯(lián)的單詞相互交匯所形成的國(guó)家意志，孕育并催生了中關(guān)村軟件園。因此，中關(guān)村軟件園從誕生之日就被賦予了實(shí)現(xiàn)國(guó)家戰(zhàn)略意圖的歷史使命。經(jīng)過21年的開發(fā)建設(shè)，中關(guān)村軟件園已經(jīng)形成聚集800余家IT企業(yè)、8萬余名專業(yè)技術(shù)人員、產(chǎn)值近3000億元的專業(yè)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
連續(xù)多年高強(qiáng)度的開發(fā)建設(shè)也帶來一個(gè)問題———土地資源開發(fā)殆盡。通過土地出讓和載體租售獲得收益的運(yùn)營(yíng)模式已不可持續(xù)。在全國(guó)土地資源的獲取越來越困難、土地開發(fā)成本越來越高的大環(huán)境下，以一級(jí)土地開發(fā)為基礎(chǔ)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式受到越來越大的制約。中關(guān)村軟件園經(jīng)過21年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)完成全部2.6km2的土地出讓和載體建設(shè)，一級(jí)土地開發(fā)和二級(jí)載體建設(shè)為軟件園的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?fàn)I造了非常好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和基礎(chǔ)。專業(yè)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，如何利用園區(qū)大型企業(yè)盈利能力強(qiáng)、資金充裕的特點(diǎn)，建立軟件園產(chǎn)業(yè)投資基金，結(jié)合雙創(chuàng)大潮，整合園區(qū)內(nèi)9家孵化器，400余家初創(chuàng)型科技企業(yè)資源，探索一條產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)孵化利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式成為當(dāng)務(wù)之急。
2 態(tài)勢(shì)分析(SWOT)
2.1 優(yōu)勢(shì)
1)區(qū)域優(yōu)勢(shì)。中關(guān)村軟件園位于海淀區(qū)東北旺地區(qū)，交通便利。同時(shí)周邊分布著生活配套豐富、人口密集的上地、西二旗、回龍觀等大型居住區(qū)。海淀園是中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)源地，先后歷經(jīng)了北京新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)、海淀園、自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)等發(fā)展階段，有中關(guān)村創(chuàng)新政策支持的“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”。
2)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。園區(qū)產(chǎn)業(yè)與北京市重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域高度重合。如以瑞斯康達(dá)、亞信為代表的新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以北京君正、芯原微為代表的集成電路產(chǎn)業(yè)，以樹根互聯(lián)為代表的智能裝備產(chǎn)業(yè)，以猛獅科技為代表的智能汽車產(chǎn)業(yè)，以科大訊飛為代表的人工智能產(chǎn)業(yè)，以東軟、文思海輝為代表的信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以及軟件園孵化器、湯森路透為代表的科技服務(wù)業(yè)，均屬于北京重點(diǎn)發(fā)展的高精尖產(chǎn)業(yè)。園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源豐富，形成良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
3)人才優(yōu)勢(shì)。北京作為全國(guó)政治、文化和創(chuàng)新中心，聚集著全國(guó)最好的教育資源和高端人力資源，而海淀區(qū)則是北京高校和科研院所最為集中的城區(qū)。以中關(guān)村軟件園為圓心，周邊10km內(nèi)分布著清華、北大、人大、北航、北理工等10余所高校。2005年軟件園公司發(fā)起成立“中關(guān)村軟件園人才基地培訓(xùn)中心”，通過與高校專業(yè)共建、學(xué)院共建的方式培養(yǎng)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等方向的專業(yè)技術(shù)人才。同時(shí)，引入中青中關(guān)村軟件園人才基地、百知學(xué)院、黑馬程序員訓(xùn)練營(yíng)等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，借助社會(huì)力量加強(qiáng)服務(wù)能力。2010年中歐國(guó)際工商學(xué)院(北京校區(qū))在中關(guān)村軟件園落成，作為國(guó)內(nèi)頂尖的高端教育機(jī)構(gòu)，中歐商學(xué)院的遷入極大地提升了中關(guān)村軟件園高端人才培養(yǎng)水平，完善了人才培養(yǎng)體系。
4)政策優(yōu)勢(shì)。①創(chuàng)業(yè)政策支持。在發(fā)展動(dòng)力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)期，“雙創(chuàng)”推動(dòng)了組織生產(chǎn)方式和融資模式創(chuàng)新。不斷衍生的新技術(shù)、新產(chǎn)品促進(jìn)了新消費(fèi)，催生了新需求，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展匯聚了新動(dòng)能。國(guó)家圍繞“雙創(chuàng)”出臺(tái)多項(xiàng)政策和意見，不斷為“雙創(chuàng)”營(yíng)造寬松的政策環(huán)境。②創(chuàng)投法律保障。創(chuàng)業(yè)投資是推動(dòng)“雙創(chuàng)”的重要力量，是落實(shí)新發(fā)展理念、推動(dòng)供給側(cè)改革、實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略和促進(jìn)就業(yè)的重要舉措。李克強(qiáng)總理在第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議上提出“深入推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新。發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資和股權(quán)投資，增加創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款。”最近幾年伴隨著創(chuàng)業(yè)熱潮的涌動(dòng)，創(chuàng)業(yè)投資的規(guī)模也快速擴(kuò)張，改善了小微企業(yè)的融資環(huán)境，同時(shí)引導(dǎo)民間資本積極投身服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國(guó)務(wù)院以及財(cái)政部、稅務(wù)總局、證監(jiān)會(huì)等部門先后出臺(tái)政策對(duì)創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展進(jìn)行了規(guī)范，明確支持國(guó)有企業(yè)參股設(shè)立創(chuàng)投機(jī)構(gòu)和母基金。有國(guó)務(wù)院的頂層設(shè)計(jì)，國(guó)家各主管部門的政策支持和雙創(chuàng)大潮的推動(dòng)，未來的創(chuàng)業(yè)和投資環(huán)境將更加完善。
5)資源優(yōu)勢(shì)。根據(jù)園區(qū)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2019年被調(diào)研企業(yè)有44.2%有融資需求。在有融資需求的企業(yè)中小微企業(yè)占比高達(dá)79.6%，28.1%的企業(yè)資金需求為1000萬～5000萬元。在融資渠道的選擇上，43.1%的企業(yè)希望獲得風(fēng)險(xiǎn)投資。在資金使用方向上70.6%的企業(yè)計(jì)劃將融資用于研發(fā)。園區(qū)9個(gè)孵化器的400余家初創(chuàng)企業(yè)，構(gòu)成園區(qū)最豐富的投資項(xiàng)目資源。
2.2 劣勢(shì)
1)空間資源不足，是制約中關(guān)村軟件園發(fā)展的主要瓶頸。在宏觀政策層面，北京實(shí)行“減量建設(shè)”，嚴(yán)控新增用地和新增產(chǎn)業(yè)。隨著中關(guān)村軟件園一、二期土地開發(fā)的結(jié)束，也標(biāo)志著園區(qū)承載企業(yè)總部和研發(fā)中心的能力逐漸減弱。而軟件園自有載體的出租率也一直保持高位，持續(xù)吸納企業(yè)的能力不強(qiáng)，空間的局限影響了新項(xiàng)目的引進(jìn)和落地。在進(jìn)一步嚴(yán)控新增建設(shè)用地的政策思路下，土地資源獲取難度增加，成本將進(jìn)一步提高。倒逼產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)者努力挖掘存量資源，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，適應(yīng)新常態(tài)，抓住新機(jī)遇。
2)缺少支持園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)政策，對(duì)企業(yè)吸引力不夠。中關(guān)村軟件園雖能同時(shí)享受北京市、中關(guān)村和海淀區(qū)的三級(jí)政策支持，但缺乏自主靈活的產(chǎn)業(yè)支持政策，尤其是缺少支持孵化服務(wù)資源聚集的租金浮動(dòng)政策。近年來誕生于中關(guān)村的高科技企業(yè)和科技服務(wù)企業(yè)，因自身發(fā)展需要或成本壓力北移甚至外遷的趨勢(shì)越來越明顯。很多外遷企業(yè)選擇了成本更低的海淀北部落地，如用友產(chǎn)業(yè)園、永豐產(chǎn)業(yè)基地，甚至是昌平區(qū)南部的TBD、三一產(chǎn)業(yè)園。中關(guān)村軟件園在園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，還缺少有吸引力的支持政策，不利于聚集優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)服務(wù)資源和創(chuàng)新型企業(yè)。
3)新冠疫情持續(xù)肆虐，不確定性增加。新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊超過2008年的金融危機(jī)，對(duì)服務(wù)業(yè)和制造業(yè)造成重創(chuàng)，改變了對(duì)全球經(jīng)濟(jì)溫和增長(zhǎng)的預(yù)期。疫情的長(zhǎng)期影響正在重塑全球經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)格局。后疫情時(shí)代的不確定性，必然加快信息技術(shù)與傳統(tǒng)工業(yè)的進(jìn)一步融合創(chuàng)新，引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園的未來應(yīng)積極引入這種適應(yīng)“新常態(tài)”，并能更好利用創(chuàng)新資源推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，甚至是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)變革的創(chuàng)新型企業(yè)。
2.3 機(jī)會(huì)
1)多元的創(chuàng)新力量。聚集在園區(qū)的創(chuàng)業(yè)者，有春雨醫(yī)生的張銳(曾任網(wǎng)易副總編)、酷我音樂的雷鳴(曾任百度首席架構(gòu)師)等園區(qū)大企業(yè)前高管，有像雅影藝的楊濤(聯(lián)合大學(xué)在校學(xué)生)、知多星的袁振龍(清華大學(xué)畢業(yè)生)等大學(xué)生創(chuàng)業(yè)者。也有像開網(wǎng)科技的唐勇、上世科技的康睿等連續(xù)創(chuàng)業(yè)者。還有像諦力泰克李興斌、優(yōu)盛科技楊爵等留學(xué)創(chuàng)業(yè)者。多元的創(chuàng)新力量匯聚于中關(guān)村軟件園，攜手創(chuàng)新，成就夢(mèng)想。
2)多樣的孵化平臺(tái)。伴隨著雙創(chuàng)大潮的興起，中關(guān)村軟件園構(gòu)建了多層次、多維度的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，由軟件園孵化器、騰訊眾創(chuàng)空間、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園等9家孵化器共同組成了園區(qū)孵化網(wǎng)絡(luò)。運(yùn)營(yíng)主體既有國(guó)資背景也不乏民資參與;既有面向大信息的專業(yè)孵化器，也有聚焦特定領(lǐng)域的垂直孵化器;既有開放式工位，也有相對(duì)獨(dú)立的辦公間，多元化、多形態(tài)特征明顯。
3)豐富的創(chuàng)業(yè)資源。園區(qū)通過統(tǒng)一管理的分布式數(shù)據(jù)中心，為企業(yè)提供計(jì)算和主機(jī)托管服務(wù)。通過萬兆光纖城域網(wǎng)為企業(yè)提供通信服務(wù)。以科技金融超市為依托，為企業(yè)提供中關(guān)村管委會(huì)、金融局、證監(jiān)局、中關(guān)村上市公司協(xié)會(huì)等金融服務(wù)資源對(duì)接。以服務(wù)園區(qū)企業(yè)人才需求為出發(fā)點(diǎn)，依托軟件園培訓(xùn)中心為企業(yè)培養(yǎng)軟件專業(yè)技術(shù)人才。通過“軟件園大講堂”，搭建起面向前沿技術(shù)的交流平臺(tái)。同時(shí)在園區(qū)23號(hào)樓孵化加速器大廈一層設(shè)立“共享服務(wù)驛站”，構(gòu)建創(chuàng)新生態(tài)體系。
這些聚集在中關(guān)村軟件園的孵化要素和創(chuàng)業(yè)先鋒，給園區(qū)注入了創(chuàng)新活力，同時(shí)為軟件園的發(fā)展帶來新的機(jī)會(huì)。這些創(chuàng)業(yè)載體和創(chuàng)新項(xiàng)目大都以軟件為基礎(chǔ)，依托園區(qū)已有的云、數(shù)、網(wǎng)、信4個(gè)高端特色產(chǎn)業(yè)集群，滲透至移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、VR、人工智能、智能硬件、大健康等多個(gè)細(xì)分的新興領(lǐng)域。
2.4 威脅
1)園區(qū)企業(yè)競(jìng)相發(fā)起設(shè)立基金。據(jù)調(diào)查，園區(qū)企業(yè)共發(fā)起和參與61只基金，募集資金超700億元。聯(lián)想、百度、廣聯(lián)達(dá)、立思辰、啟明星辰等企業(yè)利用其產(chǎn)業(yè)上下游資源和充足的資金儲(chǔ)備參與基金設(shè)立。主要投資方向?yàn)锳I、AR/VR等前沿科技領(lǐng)域，如科大訊飛人工智能扶持基金。主要形式有兩種，一種是園區(qū)大中型企業(yè)出資委托專業(yè)投資機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，這種企業(yè)必然選擇信譽(yù)良好，專業(yè)能力強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)合作，如園區(qū)企業(yè)廣聯(lián)達(dá)和啟賦資本聯(lián)合設(shè)立投向互聯(lián)網(wǎng)+建筑領(lǐng)域的啟賦廣聯(lián)達(dá)基金。另一種為園區(qū)企業(yè)成立獨(dú)立的基金運(yùn)作部門或獨(dú)立機(jī)構(gòu)專業(yè)化運(yùn)作，如園區(qū)企業(yè)百度2017年宣布出資100億元人民幣成立阿波羅基金，投向自動(dòng)駕駛技術(shù)的初創(chuàng)企業(yè)。可見園區(qū)企業(yè)已經(jīng)在用基金整合創(chuàng)新資源，開拓新興市場(chǎng)。對(duì)園區(qū)探索產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)孵化利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式帶來一定挑戰(zhàn)。在基金運(yùn)作的專業(yè)性方面，短期內(nèi)可能無法與專業(yè)創(chuàng)投資機(jī)構(gòu)相媲美，在產(chǎn)業(yè)敏感度和技術(shù)積累方面也難以與園區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)多年深耕市場(chǎng)、潛心研發(fā)相比較。大企業(yè)的投資基金更多是作為發(fā)展戰(zhàn)略的延伸，除了追求投資回報(bào)，還有一定戰(zhàn)略需求，比如掌握新興技術(shù)、進(jìn)入新興產(chǎn)業(yè)等，特別是與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪技術(shù)話語(yǔ)權(quán)。園區(qū)企業(yè)參與設(shè)立的投資基金，一定程度上會(huì)分散被投資項(xiàng)目的融資渠道。但另一方面，園區(qū)高度活躍的基金群有利于創(chuàng)新項(xiàng)目聚集。
2)園區(qū)內(nèi)孵化器多有基金背景。園區(qū)內(nèi)孵化器也針對(duì)各自優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)匹配相應(yīng)的投資基金，如雷雷伙伴的“火種計(jì)劃”就是以800萬自有資金進(jìn)行種子輪項(xiàng)目投資，主要針對(duì)種子期創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行50萬以下的投資和輔導(dǎo)，以YC模式在資金、商業(yè)模式、人力資源等方面對(duì)入駐的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行支持。同時(shí)聯(lián)合芳古資本發(fā)起成立智能硬件方向的投資基金，利用在智能硬件方面的資源和廣闊市場(chǎng)進(jìn)行創(chuàng)業(yè)投資。雷雷伙伴還推出“可轉(zhuǎn)債基金”對(duì)于相對(duì)成熟、具備穩(wěn)定現(xiàn)金流預(yù)期的團(tuán)隊(duì)，通過現(xiàn)金的可轉(zhuǎn)債投資為其提供資本支持，以全新的投資模式和理念實(shí)現(xiàn)投資人和創(chuàng)業(yè)企業(yè)的雙贏。園區(qū)內(nèi)孵化器除利用自有資金進(jìn)行天使投資外還充分利用外部合作資源成立聯(lián)合基金，同時(shí)積極探索“租金換股權(quán)”“服務(wù)換股權(quán)”甚至“資源換股權(quán)”等創(chuàng)新的融資方式和產(chǎn)品。孵化器深挖創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目需求，創(chuàng)新融資方式，對(duì)園區(qū)的投資基金目標(biāo)客戶有一定分流作用，但多樣性的融資產(chǎn)品也為創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目提供了更多選擇，改善了融資環(huán)境。（作者：郭旭，賈春巖，王廣志）
以地產(chǎn)開發(fā)為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式（二）：產(chǎn)業(yè)投資與產(chǎn)業(yè)孵化協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式構(gòu)建
